Avis N5 en Ontario : mettre fin à une location pour nuisance, dommages ou surpeuplement

Information générale, pas un avis juridique. La Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation et les formulaires et instructions officiels de la Commission de la location immobilière (CLI) font autorité. Vérifiez sur le formulaire actuel le délai de préavis et les règles de dépôt avant de signifier l'avis. Si la situation est grave ou inhabituelle, consultez un avocat ou un parajuriste autorisé.

Points clés

• Utilisez le N5 seulement pour une nuisance envers les autres, des dommages excessifs ou du surpeuplement. Le loyer en retard relève du N4; une reprise pour votre famille relève du N12.
• La conduite doit être grave ou répétée. Une seule soirée bruyante ou un différend mineur suffit rarement.
• Constituez d'abord un dossier daté : incidents, photos, factures de réparation, avertissements écrits et plaintes des voisins.
• Commencez par un avis initial (au moins 20 jours). Si la conduite se répète, vous pouvez donner un second avis (14 jours). Gardez la preuve de signification.
• Si le locataire ne part pas, déposez une requête L2 à la CLI. Ne changez pas les serrures, ne coupez pas les services et n'enlevez pas les effets.

Quel avis choisir?

Ce qui est considéré comme grave

La CLI se demande si la conduite nuit sensiblement aux droits légitimes des autres occupants ou du propriétaire, cause ou risque de causer des dommages, ou enfreint les règles sur le surpeuplement. Exemples fréquents :

• menaces, harcèlement ou violence envers des voisins ou votre personnel,
• bruit ou perturbations répétés tard le soir, malgré des avertissements écrits,
• dommages bien au-delà de l'usure normale, comme des portes brisées, des trous dans les murs ou une inondation volontaire,
• plus d'occupants que le logement ne peut légalement en accueillir, ou un sous-locataire que vous n'avez jamais approuvé.

L'usure normale, une seule mauvaise nuit ou une plainte non vérifiée ne suffisent pas. Plus votre dossier est précis et daté, plus votre position est solide.

Constituez votre preuve avant de signifier

1. Consignez chaque incident avec la date, l'heure, ce qui s'est passé, les personnes impliquées et les témoins.
2. Conservez les plaintes. Gardez les courriels, textos et lettres des voisins, avec leurs dates. Demandez-leur de mettre leurs plaintes par écrit.
3. Envoyez un avertissement écrit. Dites au locataire quel est le problème, ce que vous attendez et pour quelle date. Gardez une copie et la preuve de livraison. Un avertissement n'est pas exigé par la loi, mais sans lui la CLI peut juger que la conduite n'était pas assez grave.
4. Photographiez les dommages avec leur date, et conservez les factures et reçus de réparation.
5. Notez les numéros de dossier de la police ou de la municipalité s'ils sont intervenus, ainsi que les dossiers de réclamation d'assurance.

Signifier le N5 : avis initial et second avis

Le N5 se fait en deux étapes. Un avis initial donne au locataire au moins 20 jours pour cesser. Si la même conduite se reproduit plus de 7 jours, mais moins de 6 mois après le premier avis, vous pouvez donner un second avis, qui accorde 14 jours. Vérifiez les instructions actuelles de la CLI pour le calcul exact des délais.

• Nuisance : décrivez la conduite et les dates.
• Dommages : décrivez les dommages et leur cause. Un avis initial doit indiquer le coût de réparation ou de remplacement.
• Surpeuplement : un avis initial doit indiquer le nombre maximal d'occupants permis par la loi ou le règlement municipal.

Un locataire qui corrige le problème dans les 7 jours suivant un avis initial peut l'annuler. Un second avis ne peut pas être annulé de cette façon.

Remplissez le formulaire N5 actuel de la CLI et décrivez la conduite en faits précis, avec des dates. Évitez les formules générales comme « toujours bruyant ». Donnez l'avis de la façon permise par la Loi : remise en main propre, ou par la poste, par messagerie ou par les autres moyens que le formulaire décrit. Ajoutez les jours supplémentaires exigés pour la poste ou la messagerie. Gardez une copie de l'avis et une preuve de signification signée.

Ne donnez pas de N5 en représailles d'une demande de réparation, d'une plainte à un organisme gouvernemental ou d'une plainte en matière de droits de la personne. La CLI peut conclure qu'un avis donné pour un motif de représailles n'est pas valide.

Si le locataire ne part pas

1. Déposez le formulaire L2 à la CLI dès que possible : 7 jours après un avis initial, ou immédiatement après un second avis. Si possible, passez par le Portail de Tribunaux Ontario. Vérifiez les instructions actuelles du L2 pour le délai de dépôt et les frais, car ils changent.
2. Joignez vos preuves : le N5, la preuve de signification, votre registre d'incidents, les photos, les avertissements et les plaintes.
3. Présentez-vous à l'audience. Le locataire peut répondre, contester les faits ou demander du temps. La CLI décide d'accorder ou non une ordonnance d'expulsion.
4. Faites exécuter l'ordonnance seulement par le shérif. Une fois l'ordonnance rendue, seul le Bureau d'exécution des jugements (shérif) peut procéder à l'expulsion.

Ce qu'il ne faut pas faire

• Ne changez pas les serrures et n'empêchez pas le locataire d'entrer dans le logement sans ordonnance de la CLI.
• Ne coupez pas les services essentiels, comme l'eau, le chauffage ou l'électricité.
• N'enlevez pas et ne gardez pas les effets du locataire.
• Ne menacez pas le locataire et ne le pressez pas de partir. L'exercice de recours privés est une infraction en vertu de la Loi, avec des amendes allant jusqu'à 100 000 $ pour un particulier.
• N'utilisez pas le N5 pour un problème mineur afin de pousser un locataire à payer plus ou à partir plus tôt.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un avis N5 en Ontario?

C'est le formulaire de la CLI pour mettre fin à une location parce que le locataire, ou une personne qu'il laisse entrer, nuit sérieusement à d'autres personnes, cause des dommages excessifs ou surpeuple le logement. Il ne couvre ni le loyer impayé ni la reprise pour votre famille.

Un locataire bruyant suffit-il pour un N5?

En général non, à lui seul. La CLI cherche une conduite grave ou répétée, et des dossiers datés et des avertissements écrits renforcent beaucoup votre cas.

Dois-je déposer une requête L2 après un N5?

Oui, si le locataire ne part pas. Seule la CLI peut ordonner une expulsion, et seul le shérif peut la faire exécuter.

Un N5 est-il la même chose qu'un N6?

Non. Le N6 vise les actes illégaux ou la fausse déclaration de revenus dans un logement à loyer indexé au revenu. Le N5 vise la nuisance, les dommages et le surpeuplement. Vérifiez le formulaire actuel de la CLI pour choisir le bon.

Guides connexes

• Avis N4 en Ontario : loyer impayé
• Avis N12 en Ontario : reprise pour usage personnel
• Tenue des dossiers du propriétaire au Canada
• Liste de preuves pour les arriérés de loyer devant la CLI

Sources

• Formulaires, dépôt et frais de la CLI
• Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (Ontario)

Dernière vérification : 2026-11-02, d'après le formulaire N5 actuel et les instructions de la CLI. Vérifiez le délai de dépôt du L2 dans les instructions actuelles avant de l'utiliser.