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Avis N4 en Ontario : expulser un locataire pour non-paiement du loyer

Vous pouvez signifier un avis N4 dès le lendemain d’un retard de loyer. Pour un avis N4 remis le 21 septembre 2026 ou après, la date de résiliation doit tomber au moins 7 jours plus tard. Si le locataire n’a ni payé ni quitté le logement à cette date, vous pouvez déposer une demande L1 auprès de la Commission de la location immobilière.

Renseignements généraux, et non des conseils juridiques. La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation ainsi que les formulaires et directives officiels de la Commission de la location immobilière (CLI) font foi. Les règles ont changé le 21 septembre 2026 : téléchargez toujours la version à jour du formulaire sur le site de la CLI avant de le signifier. Si votre situation est inhabituelle, consultez un avocat ou un parajuriste titulaire d’un permis.

Changement en 2026 : pour un avis N4 remis le 21 septembre 2026 ou après, la date de résiliation doit seulement tomber 7 jours après la remise de l’avis. L’ancienne règle (14 jours pour une location au mois ou à l’année) ne s’applique qu’aux avis N4 remis avant cette date. La CLI a aussi mis à jour ses formulaires, dont le L1, et indique que les anciennes versions ne seront plus acceptées après le 30 novembre 2026. Téléchargez des copies récentes.

Points clés

Vous pouvez signifier un avis N4 le lendemain de la date où le loyer était dû et n’a pas été payé en entier. Le locataire doit encore habiter le logement.
La date de résiliation doit tomber au moins 7 jours après la remise de l’avis N4. Ne comptez pas le jour de la remise. Ajoutez 5 jours pour un envoi par la poste, ou 1 jour ouvrable par messagerie.
L’avis N4 est nul si le locataire paie tout le montant indiqué, plus tout loyer devenu exigible depuis, avant que vous déposiez votre demande.
S’il ne paie pas et ne part pas, déposez le formulaire L1 auprès de la CLI à compter du lendemain de la date de résiliation. Les frais sont de 186 $ sur le Portail de Tribunaux décisionnels Ontario (201 $ par un autre moyen).
Même après le dépôt, le locataire peut généralement arrêter l’expulsion en payant l’arriéré, le nouveau loyer et vos frais de dépôt.
Seul le Bureau de l’exécution des actes de procédure (le shérif) peut procéder à une expulsion. Ne changez jamais les serrures, ne coupez pas les services et ne gardez pas les biens du locataire.

Quand signifier un avis N4

Le N4 est l’« Avis de résiliation de la location pour non-paiement du loyer » de la CLI. Vous pouvez le remettre dès que le loyer est en retard. Si le loyer est dû le 1er mars et n’est pas payé en entier, la date la plus rapprochée est le 2 mars.

L’avis N4 vise uniquement le loyer. Le loyer comprend le loyer de base et les montants que vous facturez à part pour des services comme le stationnement. Des frais mensuels fixes de services publics qui vous sont payés comptent aussi. N’incluez pas :

les frais pour chèque sans provision (NSF) (vous pouvez plutôt les réclamer dans la demande L1),
les services publics que le locataire paie directement au fournisseur,
les dommages,
le dépôt de loyer du dernier mois.

Si le locataire a déjà quitté le logement, l’avis N4 n’est pas le bon outil. Utilisez le formulaire L10 pour recouvrer les sommes dues par un ancien locataire, dans un délai d’un an après son départ.

Comment calculer la date de résiliation

La date de résiliation est la date limite de paiement pour le locataire. Commencez à compter le lendemain de la remise de l’avis.

Mode de remise de l’avis N4	Nombre minimal de jours	Exemple : remis le 3 mars
En main propre au locataire ou à un adulte dans le logement, dans la boîte aux lettres, sous la porte ou par la fente à courrier	7 jours	10 mars
Messagerie	7 jours + 1 jour ouvrable	11 mars si c’est un jour ouvrable
Poste ou Xpresspost	7 jours + 5 jours	15 mars

Vous ne pouvez pas remettre un avis N4 en le collant sur la porte. Remplissez le tableau du loyer par période de location. Le total de la page 1 doit correspondre à celui de la page 3. Une erreur à cette étape peut rendre l’avis invalide, et vous devrez recommencer.

Comment le locataire peut annuler l’avis N4

La Loi donne au locataire plusieurs occasions de payer et de conserver sa location :

Avant le dépôt de votre demande : l’avis N4 est nul si le locataire paie l’arriéré plus tout loyer devenu exigible à la date du paiement. Par exemple, si la date de résiliation est le 4 juin, il doit payer le loyer de mai et celui de juin.
Après le dépôt, avant l’ordonnance : la demande est close si le locataire paie l’arriéré, le nouveau loyer et vos frais de demande.
Après une ordonnance d’expulsion, avant qu’elle soit exécutoire : l’ordonnance est annulée si le locataire paie le montant qui y est fixé.
Après qu’elle est exécutoire, avant l’intervention du shérif : le locataire peut payer et présenter une motion pour faire annuler l’ordonnance, mais une seule fois pendant la location.

Déposer une demande L1 auprès de la CLI

Attendez. Déposez la demande au plus tôt le lendemain de la date de résiliation. Contrairement à la plupart des avis, il n’y a pas de délai de dépôt de 30 jours pour le non-paiement, mais attendre laisse l’arriéré grossir.
Rassemblez les documents : une copie de l’avis N4, le certificat de signification indiquant comment et quand vous l’avez signifié, et vos registres de loyer. Le formulaire L1 demande le dépôt de loyer et les intérêts versés. La CLI soustrait de l’arriéré tout dépôt et tout intérêt que vous devez au locataire.
Déposez et payez. La CLI recommande le Portail de Tribunaux décisionnels Ontario. Les frais doivent être payés au dépôt, sinon la demande est refusée, tout comme si un document requis manque.
Préparez l’audience. Apportez un relevé de loyer à jour et les reçus. Pour les demandes déposées le 21 septembre 2026 ou après, un locataire qui veut soulever d’autres questions (comme des réparations) doit vous verser directement au moins la moitié de l’arriéré réclamé, au moins 7 jours avant l’audience.
Après l’ordonnance. Si le locataire ne paie pas et que l’ordonnance devient exécutoire, déposez-la au Bureau de l’exécution des actes de procédure. Une ordonnance d’expulsion expire si elle n’est pas déposée auprès du shérif dans les six mois.

Échéancier type

Les premières étapes sont fixées par la loi. L’attente d’une audience et du shérif dépend de la charge de travail de la CLI et des services d’exécution locaux. Nous n’avons pas trouvé de moyenne officielle récente : prévoyez des mois, et non des semaines.

Étape	Date la plus rapprochée (exemple)
Loyer dû et non payé	1er mars
Remise de l’avis N4 en main propre	2 mars
Date de résiliation inscrite sur l’avis N4	9 mars
Dépôt de la demande L1	10 mars
Audience, ordonnance, exécution par le shérif	Selon le calendrier

Ententes de remboursement

Beaucoup de dossiers d’arriérés se terminent par un plan de paiement. Avant le dépôt, vous pouvez en convenir par écrit. Remettez un reçu pour chaque paiement. Un paiement partiel n’annule pas l’avis N4, car le locataire doit payer la totalité du montant dû.

Une fois la demande L1 déposée, utilisez le formulaire d’entente de paiement obligatoire de la CLI et demandez une ordonnance sur consentement. La CLI peut alors annuler l’audience. Une ordonnance sur consentement ne peut pas mettre fin à la location. Toutefois, si le locataire y a consenti, elle peut vous permettre de déposer une demande L4 pour l’expulser sans audience s’il manque un paiement. Chaque partie peut aussi demander la réouverture de la demande. Présentez la requête dans les 30 jours suivant le paiement manqué ou en retard.

Ce que le locateur ne doit pas faire

Pas de verrouillage. Vous ne pouvez pas changer les serrures sans remettre de clés au locataire, ni reprendre le logement sans ordonnance de la CLI.
Pas de coupure de services. Vous ne pouvez pas priver le locataire de chauffage, d’eau, d’électricité ou d’autres services essentiels que vous êtes tenu de fournir.
Pas de saisie des biens. Vous ne pouvez pas garder les biens du locataire pour un loyer impayé. Après une expulsion exécutée par le shérif, vous devez garder ses biens à sa disposition pendant 72 heures avant d’en disposer.
Pas de harcèlement pour pousser le locataire à partir.

Commettre sciemment ces actes est une infraction. Les amendes vont jusqu’à 100 000 $ pour un particulier et 500 000 $ pour une personne morale.

Erreurs courantes

Appliquer l’ancienne règle des 14 jours ou une ancienne version d’un formulaire.
Ajouter des frais NSF, des dommages ou des services publics dans l’avis N4.
Oublier les 5 jours supplémentaires pour un envoi par la poste.
Déposer la demande L1 le jour de la date de résiliation au lieu du lendemain.
Ne pas conserver le certificat de signification ou les reçus de loyer.

Questions fréquentes

Quel est le délai de préavis d’un avis N4 en Ontario?

Pour un avis N4 remis le 21 septembre 2026 ou après, la date de résiliation doit tomber au moins 7 jours après la remise au locataire. Ne comptez pas le jour de la remise. Ajoutez 5 jours si vous l’envoyez par la poste, ou 1 jour ouvrable par messagerie. Les avis N4 remis avant cette date exigeaient 14 jours pour une location au mois ou à l’année.

Le locataire peut-il annuler un avis N4 en payant?

Oui. Si le locataire paie tout le loyer dû indiqué dans l’avis N4, plus tout loyer devenu exigible depuis, avant que vous déposiez la demande L1, l’avis est nul. Après le dépôt, il peut encore arrêter l’expulsion en payant l’arriéré, le nouveau loyer et vos frais de dépôt avant que l’ordonnance soit rendue, ou en payant le montant fixé dans l’ordonnance avant qu’elle devienne exécutoire.

Quand puis-je déposer une demande L1?

Au plus tôt le lendemain de la date de résiliation inscrite sur l’avis N4, et le locataire doit encore habiter le logement. Déposez le formulaire L1 avec une copie de l’avis N4 et le certificat de signification. Les frais sont de 186 $ sur le Portail de Tribunaux décisionnels Ontario, ou de 201 $ par un autre moyen.

Puis-je changer les serrures si mon locataire ne paie pas son loyer?

Non. Seul le Bureau de l’exécution des actes de procédure (le shérif) peut exécuter une ordonnance d’expulsion de la CLI. Changer les serrures sans remettre de clés au locataire, couper des services essentiels ou saisir ses biens sont des infractions à la Loi sur la location à usage d’habitation, passibles d’amendes allant jusqu’à 100 000 $ pour un particulier.

Puis-je inclure des frais NSF ou des dommages dans un avis N4?

Non. L’avis N4 vise uniquement le loyer. Vous pouvez réclamer les frais bancaires pour chèque sans provision (NSF), plus des frais d’administration d’au plus 20 $ par chèque, dans la demande L1. Les dommages font l’objet d’une demande distincte à la CLI.

Outils et guides connexes

Sources officielles

Dernière vérification : 2026-11-01.