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Avis N12 en Ontario : mettre fin à une location pour y emménager ou y loger un proche

Un locateur particulier peut signifier un avis N12 lorsque lui-même, son conjoint, un enfant ou un parent, ou un fournisseur de soins habitera le logement pendant au moins un an. Il doit donner un préavis d’au moins 60 jours se terminant le dernier jour d’une période de location et verser un mois de loyer, sauf si un avis N12 signifié le 21 septembre 2026 ou après donne un préavis d’au moins 120 jours.

Renseignements généraux, et non des conseils juridiques. La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation ainsi que les formulaires et directives officiels de la Commission de la location immobilière (CLI) font foi. Les règles ont changé le 21 septembre 2026 : téléchargez toujours la version à jour du formulaire sur le site de la CLI avant de le signifier. Si votre situation est inhabituelle, consultez un avocat ou un parajuriste titulaire d’un permis.

Changement en 2026 : pour un avis N12 pour usage personnel signifié le 21 septembre 2026 ou après, vous n’avez pas à verser d’indemnité si vous donnez un préavis d’au moins 120 jours se terminant le dernier jour d’une période de location ou d’un bail à durée déterminée. L’occupant prévu doit aussi emménager dans les 60 jours suivant la date de résiliation. La CLI a mis à jour les formulaires N12 et L2 et indique que les anciennes versions ne seront plus acceptées après le 30 novembre 2026.

Points clés

L’avis N12 s’applique lorsque vous, votre conjoint, un enfant ou un parent (le vôtre ou celui de votre conjoint) ou un fournisseur de soins habiterez le logement pendant au moins un an.
Seul un locateur particulier peut donner un avis N12 pour usage personnel. Une société ne le peut pas.
Donnez un préavis d’au moins 60 jours. La date de résiliation doit être le dernier jour d’une période de location, ou la fin d’un bail à durée déterminée.
Vous devez verser un mois de loyer ou offrir un autre logement que le locataire accepte, au plus tard à la date de résiliation. L’exception est l’avis N12 pour usage personnel avec un préavis d’au moins 120 jours signifié le 21 septembre 2026 ou après.
Si le locataire ne part pas, déposez une demande L2 avec une déclaration ou un affidavit de la personne qui emménage. Déposez-la au plus tard 30 jours après la date de résiliation.
La mauvaise foi coûte cher. Les sanctions comprennent jusqu’à 12 mois de loyer à verser à l’ancien locataire, des amendes de la CLI et des poursuites.
L’avis N13 est un avis différent, utilisé pour une démolition, des réparations majeures ou une conversion.

Qui est admissible

Personne qui emménage	Avis N12 pour usage personnel	Avis N12 pour un acheteur
Locateur ou acheteur	Oui	Oui
Son conjoint	Oui	Oui
Enfant ou parent de cette personne ou de son conjoint	Oui	Oui
Fournisseur de soins pour l’une des personnes ci-dessus, si la personne qui reçoit les soins habite ou habitera dans le même immeuble ou ensemble d’habitation	Oui	Oui
Frères et sœurs, grands-parents, cousins, amis	Non	Non

La personne doit avoir besoin du logement pour l’habiter elle-même pendant au moins un an. Le logement doit appartenir au moins en partie à un particulier, et le locateur doit être un particulier. Si l’immeuble est détenu par une société, vous ne pouvez pas utiliser l’avis N12 pour usage personnel.

Acheteurs : si vous avez signé une convention d’achat-vente, vous pouvez signifier un avis N12 pour l’acheteur. L’immeuble doit compter au plus trois logements résidentiels, ou le logement doit être un logement en copropriété. C’est vous, le vendeur, qui devez verser l’indemnité.

Certains logements sont protégés. Par exemple, vous ne pouvez pas donner un avis N12 à un locataire qui habitait le logement au moment où l’immeuble est devenu une copropriété, ou au moment où une disjonction a été approuvée.

Délai de préavis et date de résiliation

La date de résiliation doit tomber au moins 60 jours après la remise de l’avis. Elle doit aussi être le dernier jour d’une période de location, ou le dernier jour d’un bail à durée déterminée. Ne comptez pas le jour de la remise. Ajoutez 5 jours pour un envoi par la poste, ou 1 jour ouvrable par messagerie. Vous ne pouvez pas l’afficher sur la porte.

Exemple de la CLI : le loyer est dû le 1er du mois et vous remettez l’avis N12 en main propre le 1er août. La date de résiliation la plus rapprochée est le 30 septembre. Si vous l’envoyez par la poste, c’est le 31 octobre.

Le locataire peut partir plus tôt. Il doit vous donner un préavis écrit d’au moins 10 jours.

Indemnité

Situation	Ce que vous devez
Avis N12 pour usage personnel, préavis de 60 à 119 jours	Un mois de loyer, ou un autre logement que le locataire accepte
Avis N12 pour usage personnel signifié le 21 sept. 2026 ou après avec un préavis de 120 jours ou plus, se terminant à la fin d’une période ou d’un bail	Aucune indemnité exigée
Avis N12 pour un acheteur (peu importe la durée du préavis)	Un mois de loyer, ou un autre logement que le locataire accepte, payé par le vendeur

Versez l’indemnité au plus tard à la date de résiliation et obtenez un reçu. La CLI ne rendra pas d’ordonnance d’expulsion tant que vous n’aurez pas payé ou offert un logement acceptable. Si la CLI rejette votre demande, elle peut ordonner au locataire de rembourser l’indemnité.

Si le locataire ne part pas : la demande L2

Déposez le formulaire L2 avec une copie de l’avis N12 et le certificat de signification. Vous pouvez le déposer dès la remise de l’avis. La date limite est 30 jours après la date de résiliation.
Remplissez l’annexe B. Indiquez si vous avez versé l’indemnité (montant et date), offert un autre logement ou si vous la verserez.
Joignez une déclaration signée par la personne qui emménage, ou un affidavit sous serment. Elle y confirme qu’elle a besoin du logement de bonne foi pour l’habiter elle-même pendant au moins un an. La CLI n’acceptera pas la demande sans ce document.
Énumérez tous les autres avis N12 ou N13 que vous avez donnés au cours des deux dernières années, pour n’importe quel logement. Indiquez la date, l’adresse, l’occupant prévu et tout numéro de dossier de la CLI.
Payez les frais : 186 $ sur le Portail de Tribunaux décisionnels Ontario, ou 201 $ par un autre moyen.
À l’audience, la CLI examine la bonne foi. Elle peut tenir compte de vos antécédents d’avis N12 et N13.

Mauvaise foi : ce qui arrive si personne n’emménage

Un ancien locataire peut déposer une demande T5 dans l’année suivant son départ. La mauvaise foi est présumée si vous annoncez le logement à louer, le relouez, le mettez en vente, le démolissez ou commencez à le convertir. Cela s’applique du jour où vous avez donné l’avis N12 jusqu’à un an après le départ du locataire. Pour les avis N12 pour usage personnel, la CLI indique aussi que la mauvaise foi est présumée si aucune personne admissible n’emménage dans les 60 jours suivant la date de résiliation. Vous pouvez tenter de réfuter ces présomptions, mais c’est à vous d’en faire la preuve.

La CLI peut vous ordonner de payer :

la hausse de loyer du locataire pendant un an,
une indemnité générale pouvant atteindre 12 mois de son dernier loyer,
les frais de déménagement et d’entreposage,
une amende administrative.

Par ailleurs, obtenir la possession au moyen d’un avis donné de mauvaise foi est une infraction. Les amendes vont jusqu’à 100 000 $ pour un particulier et 500 000 $ pour une personne morale.

Avis N12 ou N13

	N12	N13
Motif	Le locateur, un membre de sa famille, un fournisseur de soins ou un acheteur habitera le logement	Démolition, conversion ou réparations qui exigent un permis et un logement vacant
Préavis minimal	60 jours	120 jours
Indemnité	Un mois de loyer (sauf si l’exception de 120 jours pour usage personnel s’applique)	Varie selon la taille de l’immeuble et le motif; le locataire peut avoir le droit de revenir

Erreurs courantes

Choisir une date de résiliation qui n’est pas le dernier jour d’une période de location.
Signifier un avis N12 pour un frère, une sœur ou un grand-parent.
Verser l’indemnité en retard, ou ne pas garder de preuve de paiement.
Oublier la déclaration, ou la liste des avis N12 et N13 antérieurs.
Remettre le logement en location ou en vente dans l’année.

Questions fréquentes

Quel préavis faut-il donner avec un avis N12 en Ontario?

Au moins 60 jours, et la date de résiliation doit être le dernier jour d’une période de location ou la fin d’un bail à durée déterminée. Ajoutez 5 jours si vous envoyez l’avis par la poste. Pour un avis N12 pour usage personnel signifié le 21 septembre 2026 ou après, un préavis d’au moins 120 jours vous dispense de verser une indemnité.

Dois-je verser une indemnité pour un avis N12?

En général, oui : un mois de loyer, ou un autre logement locatif que le locataire accepte, au plus tard à la date de résiliation. L’exception est l’avis N12 pour usage personnel signifié le 21 septembre 2026 ou après avec un préavis d’au moins 120 jours. Un avis N12 pour un acheteur exige toujours une indemnité, payée par le vendeur.

Qui peut emménager en vertu d’un avis N12?

Le locateur, son conjoint, un enfant ou un parent du locateur ou de son conjoint, ou un fournisseur de soins pour l’une de ces personnes si la personne qui reçoit les soins habite dans le même immeuble. Un acheteur et les mêmes membres de sa famille peuvent être admissibles dans un immeuble d’au plus trois logements ou dans un logement en copropriété. Les frères et sœurs et les grands-parents ne sont pas admissibles.

Que faire si mon locataire ne part pas après un avis N12?

Déposez une demande L2 auprès de la CLI au plus tard 30 jours après la date de résiliation. Joignez l’annexe B, une copie de l’avis N12, le certificat de signification et une déclaration ou un affidavit signé par la personne qui emménage. Seul le Bureau de l’exécution des actes de procédure (le shérif) peut exécuter une ordonnance d’expulsion.

Que se passe-t-il si je donne un avis N12 et que personne n’emménage?

L’ancien locataire peut déposer une demande T5 dans l’année suivant son départ. La CLI peut vous ordonner de payer la hausse de son loyer pendant un an, jusqu’à 12 mois de loyer à titre d’indemnité générale, ses frais de déménagement et une amende. La mauvaise foi est aussi une infraction, passible d’amendes allant jusqu’à 100 000 $ pour un particulier.

Quelle est la différence entre un avis N12 et un avis N13?

L’avis N12 s’applique lorsque vous, certains membres de votre famille, un fournisseur de soins ou un acheteur habiterez le logement, avec un préavis d’au moins 60 jours. L’avis N13 vise une démolition, une conversion ou des réparations qui exigent un permis de construire et un logement vacant, avec un préavis d’au moins 120 jours et des règles d’indemnisation différentes.

Outils et guides connexes

Sources officielles

Dernière vérification : 2026-11-01.