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Dépenses déductibles d’un immeuble locatif au Canada (T776)

Vous pouvez déduire les dépenses courantes raisonnables payées pour gagner un revenu de location, ligne par ligne sur le formulaire T776. Les coûts en capital, comme l’immeuble, sont plutôt amortis peu à peu au moyen de la déduction pour amortissement (DPA).

Information générale, pas un avis fiscal. Ce guide suit le Guide des revenus de location 2025 de l’ARC (T4036) publié sur canada.ca. Les règles changent et votre situation compte. Consultez les sources officielles ci-dessous ou un fiscaliste avant de produire votre déclaration.

À retenir

Déclarez les revenus et dépenses de location sur le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.
Les dépenses courantes (réparations, assurance, intérêts, impôt foncier) se déduisent l’année où vous les payez ou les engagez.
Les dépenses en capital (l’immeuble, les améliorations majeures, les électroménagers) ne se déduisent pas d’un coup. Vous demandez la DPA au fil du temps.
Le capital de l’hypothèque, le terrain, les droits de mutation immobilière et votre propre main-d’œuvre ne sont jamais déductibles comme dépenses.
La DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte locative.
Conservez vos documents au moins six ans à compter de la fin de l’année d’imposition.

Lignes de dépenses du T776 en un coup d’œil

Lignes de dépenses de la partie 4 du formulaire T776, résumées d’après le guide T4036 de l’ARC.

Ligne	Dépense	Ce qui compte (et ce qui ne compte pas)
8521	Publicité	Annonces pour votre logement, y compris dans les journaux, à la télévision et à la radio canadiens, et les honoraires d’intermédiaire.
8690	Assurance	Primes de l’année en cours seulement. Une police de plusieurs années est répartie sur les années qu’elle couvre.
8710	Intérêts et frais bancaires	Intérêts sur l’argent emprunté pour acheter ou améliorer l’immeuble locatif. Pas le capital. Les frais d’emprunt, comme les frais de demande de prêt hypothécaire ou d’évaluation, se déduisent généralement sur cinq ans (20 % par année). L’argent emprunté à des fins personnelles n’est pas admissible.
8810	Frais de bureau	Petits articles comme les stylos, le papier et les timbres. Les bureaux, chaises et classeurs sont des biens en capital (DPA).
8860	Honoraires professionnels	Frais juridiques pour les baux ou le recouvrement des loyers, tenue de livres, comptabilité et préparation des déclarations. Les frais juridiques pour acheter l’immeuble s’ajoutent à son coût; ils ne se déduisent pas.
8871	Frais de gestion et d’administration	Frais payés à un gestionnaire immobilier, ou à un agent qui perçoit les loyers ou trouve des locataires.
8960	Entretien et réparations	Main-d’œuvre et matériaux pour les réparations mineures. Pas la valeur de votre propre travail. Les réparations de nature capitale vont à la DPA.
9060	Salaires et avantages sociaux	Rémunération d’un concierge ou du personnel d’entretien, plus votre part d’employeur du RPC/RRQ, de l’AE et cotisations semblables. Vous ne pouvez pas vous verser de salaire.
9180	Impôt foncier	Impôt foncier municipal pour la période où l’immeuble était disponible pour la location.
9200	Frais de déplacement	Déplacements pour percevoir les loyers, superviser les réparations et gérer l’immeuble. Les repas et l’hébergement sont personnels. Des limites s’appliquent (voir véhicule à moteur).
9220	Services publics	Chauffage, électricité et eau que vous payez selon l’entente de location.
9281	Frais de véhicule à moteur (sauf la DPA)	Un seul immeuble locatif : seulement s’il est situé dans votre région, que vous faites vous-même une partie des réparations et que vous utilisez le véhicule pour transporter des outils et du matériel. Se déplacer pour percevoir les loyers est personnel. Deux immeubles ou plus : vous pouvez aussi déduire les déplacements pour percevoir les loyers, superviser les réparations et les gérer, s’ils sont situés à des endroits distincts, ailleurs que chez vous.
9270	Autres dépenses	Frais de copropriété (votre part pour l’entretien et la réparation des parties communes), aménagement paysager (l’année du paiement), paiements de résiliation de bail (répartis sur la durée restante du bail) et la part locative des frais de téléphone.

Deux autres lignes comptent. La ligne 9936 correspond à votre demande de DPA. La ligne 9949 sert à la partie personnelle des dépenses, quand vous louez une partie de votre maison.

Dépenses courantes ou en capital : les critères de l’ARC

Une dépense courante se déduit en entier cette année. Une dépense en capital s’ajoute au coût de l’immeuble et s’amortit au moyen de la DPA. L’ARC pose ces questions :

Avantage durable?

Une dépense en capital procure généralement un avantage durable. Une dépense courante a tendance à revenir après peu de temps, comme la peinture.

Entretien ou amélioration?

Remettre un bien dans son état d’origine est généralement une dépense courante. Le rendre meilleur qu’avant est généralement une dépense en capital.

Partie ou bien distinct?

Réparer une partie de l’immeuble (refaire le câblage) est généralement une dépense courante. Remplacer un bien distinct (un réfrigérateur) est une dépense en capital.

Valeur?

Comparez le coût à la valeur de l’immeuble. L’ARC utilise ce critère seulement quand les autres ne donnent pas de réponse claire.

Deux autres règles à retenir :

Les réparations pour préparer à la location un immeuble usagé nouvellement acheté sont généralement des dépenses en capital.
Les réparations faites pour préparer un immeuble à la vente sont généralement des dépenses en capital, elles aussi.

Erreur fréquente : déduire une rénovation complète de cuisine ou de nouveaux électroménagers à la ligne 8960. Ce sont généralement des dépenses en capital. Remplacer des portes d’armoire par des portes semblables, ou réparer un tuyau qui fuit, est généralement une dépense courante.

Le capital de l’hypothèque n’est pas déductible

Votre paiement hypothécaire mensuel combine intérêts et capital. Seuls les intérêts vont à la ligne 8710. Demandez le relevé hypothécaire annuel à votre prêteur et utilisez le montant des intérêts. Les droits de mutation immobilière ne sont pas déductibles non plus. L’ARC indique de les ajouter au coût de l’immeuble.

Louer une partie de votre maison

Si vous louez un logement au sous-sol ou des chambres dans la maison où vous habitez, vous pouvez déduire :

Les dépenses qui se rapportent uniquement à la partie louée, en entier (par exemple, peindre le logement loué).
La part locative des dépenses de toute la maison, comme l’impôt foncier, l’assurance, les services publics et les intérêts hypothécaires.

Répartissez les coûts communs selon une méthode raisonnable, comme la superficie ou le nombre de pièces. Exemple de l’ARC : si vous louez 4 pièces sur 10, vous pouvez déduire 40 % des coûts de toute la maison. S’il n’y a pas d’attente raisonnable de profit, vous ne pouvez pas les déduire.

La DPA sur la partie louée est possible, mais elle ne peut pas créer ni augmenter une perte, et le guide de l’ARC la lie au fait de ne pas désigner cette partie comme résidence principale. Lisez le T4036 ou consultez un professionnel d’abord.

Copropriétaires

Être copropriétaire d’un immeuble avec une autre personne ne fait pas, à lui seul, de vous une société de personnes.
Sur le T776, les copropriétaires inscrivent les loyers bruts de tout l’immeuble. Ne divisez pas les loyers bruts selon la part de propriété.
Les dépenses sont aussi inscrites pour tout l’immeuble. Vous déclarez ensuite votre part du revenu net ou de la perte nette, selon votre part de propriété.
Indiquez les autres copropriétaires et leurs parts dans la partie 2 du formulaire.

Notions de base sur la déduction pour amortissement (DPA)

La DPA est la version fiscale de l’amortissement. Vous déduisez chaque année un pourcentage du coût de l’immeuble.

Catégorie 1 à 4 %. La plupart des immeubles locatifs, ainsi que leurs composantes comme le câblage, la plomberie et le chauffage, font partie de la catégorie 1, à 4 % par année sur le solde dégressif.
Le terrain n’est pas amortissable. Répartissez le prix d’achat entre le terrain et le bâtiment. Seul le bâtiment entre dans la catégorie de DPA. Répartissez les frais juridiques et les droits de mutation immobilière de la même façon.
Règle de la demi-année. Normalement, l’année de l’achat, vous pouvez demander la DPA sur seulement la moitié de l’ajout net.
La DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte locative. Elle peut seulement ramener le revenu locatif net à zéro.
La DPA est facultative. Vous pouvez demander n’importe quel montant, de zéro jusqu’au maximum.
Catégories distinctes. Chaque immeuble locatif dont le coût en capital est de 50 000 $ ou plus (partie bâtiment seulement) va dans une catégorie distincte.
Récupération. Si vous vendez pour plus que le solde restant de la catégorie, la DPA demandée (jusqu’au coût d’origine) est ajoutée au revenu.
Perte finale. S’il ne reste plus aucun bien dans la catégorie et qu’un solde subsiste, vous pourriez déduire une perte finale.

Incitatif à l’investissement accéléré : où en est-on

L’incitatif à l’investissement accéléré (IIA) écarte la règle de la demi-année et augmente la déduction de la première année. Il vise les biens admissibles acquis après le 20 novembre 2018 et avant 2025, et prêts à être mis en service avant 2028. Pour les biens normalement visés par la règle de la demi-année, comme la catégorie 1, la page de l’ARC sur l’IIA prévoit 3 fois la déduction normale de la première année si le bien est prêt à être mis en service avant 2024, et 2 fois de 2024 à 2027.

Le guide T4036 2025 de l’ARC décrit, comme modification proposée, l’incitatif à l’investissement réaccéléré (IIR) : biens acquis à partir du 1er janvier 2025 et prêts à être mis en service avant 2034, avec élimination progressive après 2029. Le ministère des Finances indique que le projet de loi C-15, Loi no 1 d’exécution du budget de 2025, a reçu la sanction royale le 26 mars 2026. Pour un achat en 2025 ou en 2026, confirmez le facteur exact de la première année sur les pages de l’ARC avant de faire votre demande.

Documents à conserver

Les loyers reçus, par locataire et par mois.
Les reçus de chaque dépense : qui a été payé, quand et pour quoi.
Les relevés annuels des intérêts hypothécaires.
Les documents d’achat : état des rajustements, facture du notaire ou de l’avocat, droits de mutation immobilière, répartition terrain-bâtiment.
Un tableau de DPA pour chaque immeuble, année par année.
Un registre des déplacements si vous déduisez des frais à la ligne 9281.

L’ARC indique de conserver les documents six ans à compter de la fin de l’année d’imposition visée.

FAQ

Puis-je déduire mes paiements hypothécaires sur mon immeuble locatif?

Seulement la partie intérêts. Les remboursements de capital de l’hypothèque ne sont pas déductibles. Déclarez les intérêts à la ligne 8710 du formulaire T776.

Un nouveau toit est-il une réparation ou une dépense en capital?

Cela dépend des critères de l’ARC. Remettre le toit dans son état d’origine avec des matériaux semblables indique généralement une dépense courante. Passer à un toit de meilleure qualité et plus durable, ou faire des travaux pour préparer à la location un immeuble nouvellement acheté, indique généralement une dépense en capital, que vous déduisez au moyen de la DPA.

Puis-je déduire les frais de copropriété d’un condo locatif?

Oui. Le guide T4036 de l’ARC inscrit les frais de copropriété dans les autres dépenses (ligne 9270), pour la part qui couvre l’entretien et la réparation des parties communes.

La DPA peut-elle créer une perte locative?

Non. Vous ne pouvez pas utiliser la déduction pour amortissement pour créer ou augmenter une perte locative. La DPA peut seulement ramener votre revenu locatif net à zéro. La DPA est facultative : vous pouvez aussi demander moins que le maximum, ou rien du tout.

Combien de temps dois-je conserver mes reçus de location?

En général, six ans à compter de la fin de l’année d’imposition visée. Conservez les documents d’achat et les registres de DPA tant que vous êtes propriétaire de l’immeuble, plus six ans après l’année de la vente, car ils servent à calculer la récupération et le gain en capital.

Outils et guides connexes

Sources officielles

Dernière vérification : 2026-11-01.