指南 · 稅務

加拿大出租房可抵扣的費用（T776）

為賺取租金收入而支付的合理日常開支，可以按 T776 表格逐行抵扣；而樓宇等資本成本，則要透過資本成本扣除（CCA，即稅務折舊）逐年慢慢扣除。

一般資訊，不是稅務建議。內容依據加拿大稅務局（CRA）在 canada.ca 公佈的 2025 年《出租收入指南》（T4036）。規則會改變，個人情況也有影響。報稅前請查閱下方官方來源，或諮詢稅務專業人士。

重點

出租收入和開支在 T776 表格（Statement of Real Estate Rentals，房地產出租報表）申報。
日常開支（維修、保險、利息、地稅）在支付或產生的年度抵扣。
資本開支（樓宇、大型升級、電器）不能一次過抵扣，要透過 CCA 逐年申報。
房貸本金、土地、土地轉讓稅和你自己的勞動，永遠不能作為開支抵扣。
CCA 不能造成或增加出租虧損。
紀錄須由課稅年度結束起計保留至少六年。

T776 開支各行一覽

T776 表格第 4 部分的開支行，根據 CRA 的 T4036 指南整理。

行號	開支	包括甚麼（及不包括甚麼）
8521	廣告	出租廣告，包括加拿大報章、電視和電台廣告，以及介紹費。
8690	保險	只限本年度的保費。多年期保單要按所涵蓋的年份分攤。
8710	利息及銀行收費	為購買或改善出租物業而借款的利息。不包括本金。房貸申請費或估價費等貸款費用，一般分五年抵扣（每年 20%）。為私人用途借的錢不符合資格。
8810	辦公室開支	筆、紙、郵票等小物品。書桌、椅子和文件櫃屬資本項目（CCA）。
8860	專業費用	處理租約或追收租金的律師費、記帳、會計和報稅費用。購買物業的律師費要加入物業成本，不能抵扣。
8871	管理及行政費	付給物業管理人，或代收租金、代找租客的代理人的費用。
8960	維修及保養	小型維修的人工和材料。不包括你自己勞動的價值。資本性維修歸入 CCA。
9060	薪金、工資及福利	付給大廈管理員或維修人員的薪酬，加上你作為僱主分擔的 CPP/QPP、EI 等供款。你不能付薪給自己。
9180	地稅	物業可供出租期間的市政地稅。
9200	交通	為收租、監督維修和管理物業而出行的費用。膳食和住宿屬私人開支。設有限制（見汽車開支）。
9220	水電暖費	按出租安排由你支付的暖氣、電費和水費。
9281	汽車開支（不包括 CCA）	只有一個出租物業：只限物業在你居住的一般範圍內、你親自做部分維修，並用車運載工具和材料。開車去收租屬私人用途。兩個或以上物業：如物業位於不同地點、並且遠離你的住所，收租、監督維修和管理物業的行程也可以申報。
9270	其他開支	公寓管理費（你分擔的公共部分保養和維修份額）、園藝綠化（在支付年度抵扣）、終止租約補償（按剩餘租期分攤），以及電話費中屬出租用途的部分。

另外兩行也很重要。第 9936 行是你的 CCA 申報額。第 9949 行是開支中的私人部分，在你出租自住屋的一部分時使用。

日常開支與資本開支：CRA 的判斷標準

日常開支可在當年全數抵扣。資本開支要加入物業成本，再透過 CCA 逐年扣除。CRA 會問：

有沒有持久效益？

資本開支通常帶來持久效益。日常開支往往在短時間後再次出現，例如油漆。

是保養還是改善？

把東西恢復原狀通常屬日常開支。把它變得比原來更好，通常屬資本開支。

是部件還是獨立資產？

維修樓宇的一部分（重新佈線）通常屬日常開支。更換獨立資產（雪櫃）屬資本開支。

金額多少？

把費用與物業價值作比較。只有其他標準不能清楚判斷時，CRA 才會用這一項。

還要記住兩條規則：

為新買的二手物業準備出租而做的維修，一般屬資本開支。
為準備出售物業而做的維修，一般也屬資本開支。

常見錯誤：把整個廚房翻新或新電器填在第 8960 行抵扣。這些通常屬資本開支。用相似的櫃門更換舊櫃門，或修理漏水水管，通常屬日常開支。

房貸本金不能抵扣

每月房貸供款包括利息和本金。只有利息填在第 8710 行。向貸款機構索取年度房貸結算單，用上面的利息數字。土地轉讓稅也不能抵扣。CRA 表示應把它加入物業成本。

出租自住屋的一部分

如果你出租自住屋的地庫套房或房間，可以抵扣：

只與出租部分有關的開支，全數抵扣（例如為套房油漆）。
全屋開支中屬出租部分的份額，例如地稅、保險、水電暖費和房貸利息。

共用費用要按合理基準分攤，例如樓面面積或房間數目。CRA 的例子：10 個房間中出租 4 個，可申報全屋費用的 40%。如果沒有合理的獲利預期，就不能抵扣。

出租部分可以申報 CCA，但不能造成或增加虧損；而且 CRA 指南把它與不將該部分指定為主要住所掛鉤。請先閱讀 T4036 或諮詢專業人士。

共同業主

與他人共同擁有物業，本身並不等於合夥經營。
在 T776 上，共同業主要填寫整個物業的總租金。不要按業權比例拆分總租金。
開支也按整個物業填寫。然後按你的業權比例，申報你應佔的淨收入或虧損。
在表格第 2 部分列出其他共同業主及其份額。

資本成本扣除（CCA）基本知識

CCA 是稅務上的折舊。你每年申報樓宇成本的一個百分比。

第 1 類，4%。大部分出租樓宇，以及電線、水管和暖氣等部件，屬第 1 類，每年按遞減餘額法扣除 4%。
土地不能折舊。把購買價拆分為土地和樓宇兩部分。只有樓宇部分放入 CCA 類別。律師費和土地轉讓稅也按同樣方式拆分。
半年規則。一般而言，購買當年只能就淨增加額的一半申報 CCA。
CCA 不能造成或增加出租虧損。它最多只能把出租淨收入減至零。
CCA 是自選的。你可以申報由零到上限之間的任何金額。
獨立類別。每棟資本成本達 $50,000 或以上（只計樓宇部分）的出租樓宇，要各自放入獨立類別。
回撥（recapture）。如出售價高於該類別的剩餘餘額，已申報的 CCA（以原始成本為限）要加回收入。
終止虧損（terminal loss）。如類別內已沒有資產但仍有餘額，可以扣除終止虧損。

加速投資獎勵：目前情況

加速投資獎勵（Accelerated Investment Incentive，AII）暫停半年規則，並提高第一年的申報額。它適用於 2018 年 11 月 20 日之後、2025 年之前購入，並在 2028 年之前可供使用的合資格財產。對一般受半年規則限制的財產（例如第 1 類），CRA 的 AII 網頁列明：在 2024 年之前可供使用的，第一年申報額為正常的 3 倍；2024 年至 2027 年為 2 倍。

CRA 的 2025 年 T4036 指南把「再加速投資獎勵」（Reaccelerated Investment Incentive，RII）列為擬議修訂：適用於 2025 年 1 月 1 日或之後購入、並在 2034 年之前可供使用的財產，2029 年之後逐步取消。加拿大財政部表示，C-15 法案，即《2025 年預算執行法（第 1 號）》（Budget 2025 Implementation Act, No. 1），已於 2026 年 3 月 26 日獲御准。如在 2025 或 2026 年購入物業，申報前請在 CRA 網頁確認第一年的確實倍數。

要保留的紀錄

已收租金，按租客和月份記錄。
每項開支的收據：付給誰、何時付、付甚麼。
年度房貸利息結算單。
購買文件：成交調整表（statement of adjustments）、律師帳單、土地轉讓稅、土地與樓宇的拆分。
每個物業逐年的 CCA 明細表。
如申報第 9281 行，須保留行車紀錄簿。

CRA 表示，紀錄須由相關課稅年度結束起計保留六年。

常見問題

出租房的房貸供款可以抵扣嗎？

只有利息部分可以。償還的房貸本金不能抵扣。利息填在 T776 表格第 8710 行。

換新屋頂算維修還是資本開支？

要看 CRA 的判斷標準。用相似材料把屋頂恢復原狀，通常屬於日常開支。升級為更好、更耐用的屋頂，或為新買的物業準備出租而做的工程，通常屬於資本開支，要透過 CCA 申報。

出租公寓的管理費（condo fee）可以抵扣嗎？

可以。CRA 的 T4036 指南把公寓管理費列在其他開支（第 9270 行），可抵扣的是用於公共部分保養和維修的份額。

CCA 可以造成出租虧損嗎？

不可以。你不能用資本成本扣除（CCA）來造成或增加出租虧損。CCA 最多只能把出租淨收入減至零。CCA 是自選的，所以你也可以申報少於上限，或完全不申報。

出租收據要保留多久？

一般由相關課稅年度結束起計六年。購買文件和 CCA 紀錄要在持有物業期間一直保留，並在出售當年之後再保留六年，因為計算 CCA 回撥（recapture）和資本增值時需要用到。

官方來源

最後核對：2026-11-01。