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Propriétaires non-résidents : impôt sur les revenus de location au Canada

Si vous habitez à l’extérieur du Canada, 25 % de vos loyers bruts canadiens sont versés à l’ARC à titre de retenue d’impôt, sauf si vous produisez un NR6, puis une déclaration en vertu de l’article 216 à temps, pour être imposé sur le loyer net.

Information générale, pas un avis fiscal. Fondé sur les pages et guides de l’ARC (T4144, T4061) pour l’année d’imposition 2025, tels que publiés sur canada.ca. Votre statut de non-résident dépend de vos liens avec le Canada, et les conventions fiscales peuvent changer le résultat. Consultez les sources officielles ci-dessous ou un fiscaliste.

À retenir

Les non-résidents paient l’impôt de la partie XIII de 25 % sur les loyers canadiens bruts, et non nets.
Votre mandataire au Canada (par exemple un gestionnaire immobilier) le retient. Sans mandataire, vous le versez vous-même à l’ARC.
L’impôt doit être versé au plus tard le 15 du mois suivant le paiement ou l’inscription au crédit du loyer.
Un formulaire NR6 approuvé permet au mandataire de retenir plutôt 25 % du loyer net.
Une déclaration en vertu de l’article 216 (formulaire T1159) vous permet de payer l’impôt sur le revenu locatif net et de récupérer l’impôt retenu en trop.
Avec un NR6, la déclaration 216 est due le 30 juin de l’année suivante. Si vous la ratez, vous devez l’impôt sur le loyer brut.
Lors d’une vente, l’article 116 exige d’aviser l’ARC dans les 10 jours et d’obtenir un certificat de conformité.

La retenue de 25 % sur le loyer brut

La règle par défaut est simple et coûteuse : 25 % du loyer brut, avant toute dépense. Pour un loyer de 3 000 $ par mois, cela représente 750 $ par mois, même si les intérêts hypothécaires et l’impôt foncier ne vous laissent presque aucun profit.

Une convention fiscale peut parfois réduire le taux. L’ARC présente 25 % comme le taux prévu par la loi « sauf s’il est réduit » par une convention : vérifiez celle de votre pays.

Qui retient et qui verse

Mandataire au Canada

Si un gestionnaire immobilier ou un autre mandataire perçoit les loyers pour vous, il doit retenir 25 % et le verser à l’ARC au plus tard le 15 du mois suivant. Il vous remet aussi votre feuillet NR4.

Locataire résidentiel

L’ARC indique qu’on ne s’attend pas à ce qu’un locataire qui loue son logement sache où vit le propriétaire, et qu’il n’a pas à faire de retenue.

Sans mandataire : vous

Le guide T4061 de l’ARC indique qu’un non-résident qui reçoit un loyer résidentiel doit verser les 25 % directement à l’ARC, sauf s’il reçoit le loyer par l’entremise d’un mandataire au Canada. Des pénalités et des intérêts peuvent s’appliquer si vous ne le faites pas.

Si vous faites vous-même les versements, le revenu de location est déclaré au moyen d’un compte de non-résident distinct. L’ARC indique que les non-résidents sans compte bancaire canadien peuvent payer par virement télégraphique. Vous n’établissez pas vous-même votre feuillet NR4 : vous demandez par écrit à l’ARC un NR4 pro forma.

Erreur fréquente : croire que rien n’est dû parce que le locataire n’a rien retenu. L’obligation ne disparaît pas. Si l’impôt n’est pas payé, l’ARC exige des intérêts composés quotidiennement et peut ajouter une pénalité. Pour les payeurs qui omettent de retenir l’impôt, le T4061 prévoit une pénalité de 10 %, ou de 20 % pour des manquements répétés commis sciemment ou dans des circonstances équivalant à une faute lourde.

Feuillets NR4

Le mandataire ou le payeur vous remet un feuillet NR4 indiquant le loyer brut (code de revenu 13) et l’impôt retenu.
La déclaration de renseignements NR4 et les feuillets doivent être produits au plus tard le dernier jour de mars suivant l’année civile.
Même avec un NR6 approuvé, le NR4 indique le loyer brut de toute l’année, avec le code d’exemption H.
Les feuillets en retard peuvent coûter 25 $ par jour, avec un minimum de 100 $ et un maximum de 2 500 $.

Formulaire NR6 : retenue sur le loyer net

Le formulaire NR6 est un engagement pris par vous et votre mandataire au Canada. Une fois qu’il est approuvé par l’ARC, le mandataire peut retenir 25 % du loyer net (loyer moins les dépenses de location) plutôt que du loyer brut. Cela réduit habituellement de beaucoup les sommes retenues chaque mois.

Nommez un mandataire résidant au Canada. Un mandataire est obligatoire pour le NR6.
Estimez avec lui les loyers et les dépenses de l’année et remplissez ensemble le NR6.
Envoyez-le à l’ARC au plus tard le 1er janvier de l’année d’imposition, ou avant la date d’échéance du premier paiement de loyer.
Tant que l’ARC ne l’a pas approuvé, le mandataire continue de retenir 25 % du loyer brut.
Après l’approbation, le mandataire retient 25 % du loyer net et le verse au plus tard le 15 du mois suivant.
Produisez votre déclaration en vertu de l’article 216 au plus tard le 30 juin de l’année suivante. Cela fait partie de l’engagement NR6.

Le NR6 se produit pour chaque année d’imposition. Ne tenez pas pour acquis que l’approbation de l’an dernier est reconduite. Vérifiez auprès de l’ARC ou de votre mandataire.

La déclaration en vertu de l’article 216

Faire le choix prévu à l’article 216 vous permet de produire une déclaration canadienne spéciale (formulaire T1159) et de payer l’impôt sur le revenu locatif net, aux taux fédéraux ordinaires plus une surtaxe pour non-résidents. Vous remplissez le formulaire T776 pour calculer le revenu net, y compris les dépenses et la DPA. Si l’impôt retenu dépasse l’impôt dû, l’ARC vous rembourse la différence.

Déclarez tous vos immeubles locatifs canadiens ensemble dans une seule déclaration 216.
Produisez-la même si vous avez une perte locative ou aucun impôt à payer, si vous avez un NR6.
Le guide T4144 de l’ARC indique que la déclaration est postée à un centre fiscal : Winnipeg pour les résidents des États-Unis, du Royaume-Uni, de la France, des Pays-Bas et du Danemark, et Sudbury pour les autres pays.

Échéances

Situation	Règle	Pour les loyers de 2026
NR6 approuvé	30 juin de l’année suivante	30 juin 2027
Aucun NR6 (25 % du brut retenu toute l’année)	Généralement 2 ans après la fin de l’année	31 décembre 2028
Immeuble vendu et DPA demandée	Produire et payer au plus tard le 30 avril de l’année suivante	30 avril 2027
Solde dû	Payer au plus tard le 30 avril de l’année suivante	30 avril 2027

Les dates de 2026 reportent d’un an les règles publiées par l’ARC pour 2025 (30 juin 2026; 31 décembre 2027; 30 avril 2026). Confirmez-les sur la page « Quand produire » de l’ARC dès que la version 2026 sera publiée.

Erreur fréquente : produire la déclaration 216 en retard après un NR6. L’ARC indique qu’elle ne traitera pas une déclaration en vertu du paragraphe 216(4) reçue après la date d’échéance. Vous êtes alors imposé à 25 % du loyer brut, et votre mandataire peut faire l’objet d’une cotisation pour la différence, plus les intérêts.

Les responsabilités de votre mandataire au Canada

Il doit être résident du Canada.
Il retient 25 % du loyer brut, ou du loyer net une fois le NR6 approuvé.
Il verse l’impôt au plus tard le 15 du mois suivant le paiement ou l’inscription au crédit du loyer.
Il vous remet deux copies du feuillet NR4 et produit la déclaration de renseignements NR4 au plus tard le 31 mars.
Il peut faire l’objet d’une cotisation si l’impôt retenu était insuffisant, par exemple si votre déclaration 216 est en retard.

Lors de la vente : l’article 116

Un bien immeuble situé au Canada est un bien canadien imposable. Le non-résident qui le vend doit respecter l’article 116 :

Avisez l’ARC dans les 10 jours suivant la vente (ou avant, pour une vente projetée). Utilisez le formulaire T2062, ou le T2062A pour un bien amortissable comme un immeuble locatif.
Payez l’impôt ou fournissez une garantie. Pour une immobilisation, la circulaire IC72-17 de l’ARC prévoit un paiement de 25 % du gain. La récupération de la DPA sur le bâtiment est imposée au taux applicable.
L’ARC délivre un certificat de conformité (T2064 pour une vente projetée, T2068 pour une vente conclue).
Produisez une déclaration canadienne qui déclare la vente au plus tard le 30 avril de l’année suivante.

Si l’acheteur n’obtient pas de certificat, l’ARC indique qu’il a le droit de retenir 25 % du prix, ou 50 % pour certains biens. La circulaire IC72-17 inclut les biens amortissables parmi ces types de biens. L’acheteur doit verser la retenue dans les 30 jours suivant la fin du mois de l’achat. En pratique, l’avocat ou le notaire de l’acheteur retient souvent des fonds jusqu’à la réception du certificat.

Un avis en retard peut coûter 25 $ par jour, avec un minimum de 100 $ et un maximum de 2 500 $.

Taxe sur les logements sous-utilisés : où en est-on

L’ARC indique que les propriétaires touchés n’ont pas à produire de déclaration ni à payer la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) pour les années civiles 2025 et suivantes. Ce changement découle de la Loi no 1 d’exécution du budget de 2025, qui a reçu la sanction royale le 26 mars 2026. La déclaration et la taxe s’appliquent toujours aux années civiles 2022, 2023 et 2024. Si vous avez omis de produire une déclaration pour ces années, examinez la situation dès maintenant.

FAQ

Mon locataire doit-il retenir 25 % si j’habite à l’extérieur du Canada?

En général, non, pour un locataire qui loue son logement. L’ARC indique qu’on ne s’attend pas à ce que les locataires résidentiels sachent où vit leur propriétaire ni qu’ils retiennent de l’impôt sur le loyer. Si vous n’avez pas de mandataire au Canada, vous devez verser vous-même l’impôt de 25 % à l’ARC.

Quelle est la date limite du formulaire NR6?

Au plus tard le 1er janvier de l’année d’imposition visée, ou avant la date d’échéance du premier paiement de loyer. Tant que l’ARC ne l’a pas approuvé, votre mandataire doit continuer de retenir 25 % du loyer brut.

Quelle est la date limite de la déclaration en vertu de l’article 216?

Si l’ARC a approuvé votre NR6, produisez-la au plus tard le 30 juin de l’année suivante. Sans NR6, vous avez généralement deux ans à compter de la fin de l’année où le loyer a été payé. Pour les loyers de 2026, cela veut dire le 30 juin 2027 avec un NR6, ou généralement le 31 décembre 2028 sans NR6.

Que se passe-t-il si je rate l’échéance du 30 juin pour la déclaration 216 après avoir produit un NR6?

Votre choix n’est pas valide et vous êtes imposé à 25 % sur le loyer brut plutôt que sur le loyer net. L’ARC indique que votre mandataire pourrait devoir payer la différence, plus les intérêts. Des pénalités et des intérêts peuvent s’appliquer.

Ai-je besoin d’un certificat de conformité pour vendre mon immeuble locatif au Canada?

En tant que non-résident qui vend un bien immeuble canadien, vous devez aviser l’ARC en vertu de l’article 116 et obtenir un certificat de conformité. Sans ce certificat, l’acheteur peut retenir une partie du prix d’achat. L’avis doit être donné dans les 10 jours suivant la vente.

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Sources officielles

Dernière vérification : 2026-11-01.