房东指南 · 报税

加拿大出租房可抵扣费用（T776）

为赚取租金收入而支付的合理日常费用，可以在 T776 表格上逐行抵扣；而房屋本身等资本性成本，则要通过资本成本折旧（CCA）逐年慢慢抵扣。

本文为一般信息，不构成税务建议。内容依据 canada.ca 上发布的加拿大税务局（CRA）2025 年《出租收入指南》（T4036）。规定会变化，个人情况也很关键。报税前请查阅下方官方来源，或咨询税务专业人士。

要点

出租收入和费用在 T776 表格（Statement of Real Estate Rentals，房地产出租报表）上申报。
日常费用（维修、保险、利息、地税）在支付或发生的当年抵扣。
资本性支出（房屋本身、大型升级、家电）不能一次抵扣，要逐年申报 CCA。
房贷本金、土地、土地转让税和你自己的劳动，都不能作为费用抵扣。
CCA 不能造成或扩大出租亏损。
记录至少保留到税务年度结束后六年。

T776 费用栏目一览

T776 表格第 4 部分的费用栏目，摘自 CRA 的 T4036 指南。

行号	费用	哪些可以算（哪些不行）
8521	广告	出租广告，包括加拿大报纸、电视和电台广告，以及中介介绍费。
8690	保险	只限当年的保费。多年期保单要按所覆盖的年份分摊。
8710	利息和银行手续费	为购买或改善出租房所借款项的利息。本金不算。房贷申请费、估价费等贷款费用一般分五年抵扣（每年 20%）。用于个人用途的借款不符合条件。
8810	办公费用	笔、纸、邮票等小物品。书桌、椅子和文件柜属于资本性物品（CCA）。
8860	专业服务费	处理租约或追收租金的律师费、记账、会计和报税费用。购房的律师费要计入房产成本，不能直接抵扣。
8871	管理和行政费用	付给物业经理，或代收租金、代找租客的代理人的费用。
8960	维修和保养	小型维修的人工和材料。你自己的劳动价值不算。资本性维修归入 CCA。
9060	薪金、工资和福利	付给管理员或维修人员的工资，加上雇主应缴的 CPP/QPP、EI 等部分。不能给自己发工资。
9180	地税	房产可供出租期间的市政地税。
9200	差旅	为收租、监督维修和管理房产而出行的费用。食宿属于个人开支。有限制条件（见机动车一栏）。
9220	水电暖	按出租安排由你支付的暖气、电费和水费。
9281	机动车费用（不含 CCA）	只有一处出租房：仅当房产在你居住的大致区域内、你自己做部分维修、并用车辆运送工具和材料时才可以。开车去收租属于个人用途。两处或以上出租房：如果它们位于远离你家的不同地点，还可以申报收租、监督维修和管理的行程。
9270	其他费用	公寓物业费（你分摊的公共区域保养和维修部分）、园林绿化（在支付当年）、解除租约的补偿（按剩余租期分摊），以及电话费中属于出租的部分。

另外两行也很重要。第 9936 行是 CCA 申报额。第 9949 行是费用中的个人使用部分，在出租自住房屋的一部分时使用。

日常费用与资本性支出：CRA 的判断标准

日常费用在当年全额抵扣。资本性支出计入房产成本，通过 CCA 逐年抵扣。CRA 会问：

是否带来持久效益？

资本性支出通常带来持久效益。日常费用往往过不久就要再花一次，比如刷油漆。

是维护还是改善？

恢复到原有状态通常属于日常费用。改造得比原来更好通常属于资本性支出。

是房屋的一部分还是独立资产？

维修房屋的一部分（重新布线）通常属于日常费用。更换独立资产（冰箱）属于资本性支出。

金额大小？

把费用与房产价值相比较。只有在其他标准无法给出明确答案时，CRA 才会用这一条。

还有两条规则要记住：

为新买的二手房做出租前准备的维修，一般属于资本性支出。
为准备出售房产而做的维修，一般也属于资本性支出。

常见错误：把整个厨房翻新或新家电填在第 8960 行抵扣。这些通常属于资本性支出。用类似的橱柜门替换旧门，或修理漏水的水管，通常属于日常费用。

房贷本金不能抵扣

每月房贷还款里既有利息也有本金。只有利息填在第 8710 行。向贷款机构索取年度房贷对账单，使用其中的利息数字。土地转让税也不能抵扣。CRA 规定要把它计入房产成本。

出租自住房屋的一部分

如果你出租自住房屋里的地下室套间或房间，可以抵扣：

只与出租区域有关的费用，全额抵扣（例如粉刷出租套间）。
全屋费用中属于出租的部分，如地税、保险、水电暖和房贷利息。

共同费用要按合理的依据分摊，比如面积或房间数。CRA 的例子：10 个房间中出租 4 个，可以申报全屋费用的 40%。如果没有合理的盈利预期，就不能抵扣这些费用。

出租部分可以申报 CCA，但不能造成或扩大亏损，而且 CRA 指南将其与不把该部分指定为主要住所联系在一起。请先阅读 T4036 或咨询专业人士。

共同业主

与他人共同拥有房产，本身并不构成合伙关系。
在 T776 上，共同业主填写整处房产的租金总收入。不要按产权份额拆分租金总收入。
费用也按整处房产填写。然后按你的产权份额申报你那部分净收入或净亏损。
在表格第 2 部分列出其他共同业主及其份额。

资本成本折旧（CCA）基础

CCA 就是税务上的折旧。每年按房屋成本的一定比例申报。

第 1 类，4%。大多数出租房屋及其电线、水管、供暖等部分属于第 1 类，按余额递减法每年 4%。
土地不能折旧。把购房价格拆分为土地和房屋两部分。只有房屋部分计入 CCA 类别。律师费和土地转让税也按同样比例拆分。
半年规则。通常在购买当年，只能就净增加额的一半申报 CCA。
CCA 不能造成或扩大出租亏损。最多只能把出租净收入减到零。
CCA 是可选的。可以申报从零到最高额之间的任何金额。
单独类别。每栋资本成本达 $50,000 或以上（仅指房屋部分）的出租房屋，都要单独归为一个类别。
折旧回收（recapture）。如果售价高于该类别的剩余余额，已申报的 CCA（以原始成本为限）要加回收入。
终止损失（terminal loss）。如果该类别中已无资产但仍有余额，可以抵扣终止损失。

加速投资激励：最新情况

加速投资激励（Accelerated Investment Incentive，AII）免除半年规则，并提高第一年的申报额。适用于 2018 年 11 月 20 日之后、2025 年之前购置，并在 2028 年之前投入使用的合资格资产。对于通常适用半年规则的资产（如第 1 类），CRA 的 AII 页面规定：2024 年之前投入使用的，第一年申报额为正常的 3 倍；2024 年至 2027 年投入使用的，为 2 倍。

CRA 2025 年 T4036 指南把“再加速投资激励”（Reaccelerated Investment Incentive，RII）作为拟议变更介绍：适用于 2025 年 1 月 1 日或之后购置、并在 2034 年之前投入使用的资产，2029 年之后逐步取消。联邦财政部表示，C-15 法案即《2025 年预算实施法（第 1 号）》（Budget 2025 Implementation Act, No. 1）已于 2026 年 3 月 26 日获御准。如果是 2025 或 2026 年购买的房产，申报前请在 CRA 页面上确认第一年的具体系数。

需要保留的记录

按租客和月份记录的已收租金。
每笔费用的收据：付给谁、何时、用于什么。
年度房贷利息对账单。
购房文件：调整明细表（statement of adjustments）、律师账单、土地转让税、土地与房屋的拆分。
每处房产逐年的 CCA 明细表。
如申报第 9281 行，需保留车辆行驶日志。

CRA 规定，记录要保留到相关税务年度结束后六年。

常见问题

出租房的房贷还款可以抵扣吗？

只有利息部分可以。房贷本金还款不能抵扣。利息填在 T776 表格第 8710 行。

换新屋顶算维修还是资本性支出？

要按 CRA 的标准判断。用类似材料把屋顶恢复到原有状态，通常属于日常费用。升级为更好、更耐用的屋顶，或为新买的房子做出租前的准备工程，通常属于资本性支出，要通过 CCA 申报。

出租的公寓（condo）物业费可以抵扣吗？

可以。CRA 的 T4036 指南把公寓物业费列在其他费用（第 9270 行）下，可抵扣其中用于公共区域保养和维修的部分。

CCA 可以造成出租亏损吗？

不可以。不能用资本成本折旧（CCA）造成或扩大出租亏损。CCA 最多只能把出租净收入减到零。CCA 是可选的，你也可以少于最高额申报，或者完全不申报。

出租房的收据要保留多久？

一般为相关税务年度结束后六年。购房文件和 CCA 记录要在持有房产期间一直保留，并在出售当年之后再保留六年，因为计算折旧回收（recapture）和资本利得时需要用到。

官方来源

最后核对：2026-11-01。