安省 N12 通知：房东或家人自住时如何终止租约
如果房东本人、配偶、子女或父母，或护理人员要在单位内住满至少一年，个人房东可以送达 N12 表格（自住收回房屋通知）：至少提前 60 天，终止日期须为某个租期的最后一天，并支付一个月租金作为补偿；但 2026 年 9 月 21 日或之后送达、提前至少 120 天通知的 N12 除外。
一般信息，不是法律建议。以《2006 年住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006）和房东与租客委员会（LTB）的官方表格及说明为准。相关规定已于 2026 年 9 月 21 日修改，送达前请务必从 LTB 下载最新版表格。如情况特殊，请咨询律师或持牌法律助理（paralegal）。
2026 年新变化：对于 2026 年 9 月 21 日或之后送达的自住 N12，如果提前至少 120 天通知，且终止日期为某个租期或定期租约的最后一天，就无需支付补偿。预定入住人也应在终止日期后 60 天内入住。LTB 已更新 N12 和 L2 表格，并表示 2026 年 11 月 30 日之后不再接受旧版本。
要点
- N12 用于您本人、配偶、子女或父母（您的或配偶的），或护理人员要在单位内住满至少一年的情况。
- 只有个人房东才能发自住 N12。公司不可以。
- 至少提前 60 天通知。终止日期必须是某个租期的最后一天，或定期租约的结束日。
- 您必须在终止日期前支付一个月租金，或提供租客接受的另一个单位。例外是 2026 年 9 月 21 日或之后送达、提前至少 120 天通知的自住 N12。
- 如果租客不搬，递交 L2 申请，并附上入住人的声明或宣誓书。最迟在终止日期后 30 天内递交。
- 恶意收房代价很高。处罚包括向前租客支付最多 12 个月租金、LTB 罚款以及刑事检控。
- N13 是另一种通知，用于拆除、大修或改变用途。
谁符合条件
| 入住人 | 自住 N12 | 买家 N12 |
|---|---|---|
| 房东或买家 | 可以 | 可以 |
| 其配偶 | 可以 | 可以 |
| 其本人或配偶的子女或父母 | 可以 | 可以 |
| 为上述人士提供照护的护理人员（受照护者已住或将住在同一栋楼或同一小区） | 可以 | 可以 |
| 兄弟姐妹、祖父母、堂表亲、朋友 | 不可以 | 不可以 |
入住人必须为自己居住需要该单位，且至少住一年。单位必须至少部分由个人拥有，房东也必须是个人。如果物业由公司持有，就不能用 N12 自住收房。
买家：如果已签署买卖合同（agreement of purchase and sale），您可以为买家送达 N12。楼房的住宅单位不得超过三个，或该单位必须是公寓（condominium）单位。补偿由您（卖方）负责支付。
有些单位受到保护。例如，楼房改为公寓（condominium）时或获批分割（severance）时已经住在那里的租客，您不能向其发 N12。
通知期与终止日期
终止日期必须在送达通知后至少 60 天。同时必须是某个租期的最后一天，或定期租约的最后一天。送达当天不算。邮寄加 5 天，快递加 1 个工作日。不能贴在门上送达。
LTB 的例子：租金每月 1 日到期，您在 8 月 1 日当面交付 N12。最早的终止日期是 9 月 30 日。如果邮寄，最早是 10 月 31 日。
租客可以提前搬走，但须至少提前 10 天书面通知您。
补偿
| 情况 | 您应支付 |
|---|---|
| 自住 N12，提前 60 至 119 天通知 | 一个月租金，或租客接受的另一个单位 |
| 2026 年 9 月 21 日或之后送达、提前 120 天以上通知、终止日期为租期或租约结束日的自住 N12 | 无需补偿 |
| 买家 N12（不论通知期长短） | 一个月租金，或租客接受的另一个单位，由卖方支付 |
补偿最迟在终止日期前付清，并索取收据。在您付款或提供可接受的单位之前，LTB 不会发出驱逐令。如果 LTB 驳回您的申请，可能会命令租客退还补偿。
租客不搬：递交 L2 申请
- 递交 L2 表格，附上 N12 副本和送达证明（Certificate of Service）。送达通知后即可递交，截止日期为终止日期后 30 天。
- 填写附表 B（Schedule B）。说明您是否已付补偿（金额和日期）、提供了另一个单位，或将会付款。
- 附上入住人签署的声明（declaration），或经宣誓的宣誓书（affidavit）。入住人在其中确认，出于善意为自己居住需要该单位，且至少住一年。没有这份文件，LTB 不会受理申请。
- 列出过去两年内您就任何单位发出的所有 N12 或 N13。包括日期、地址、预定入住人以及 LTB 案件编号（如有）。
- 支付费用：通过 Tribunals Ontario Portal 为 $186，其他方式为 $201。
- 听证时，LTB 会审查是否出于善意，并可参考您过往发出 N12 和 N13 的记录。
恶意收房：如果您没有入住
前租客可以在搬走后一年内递交 T5 申请。如果您把单位挂出出租、重新出租、挂牌出售、拆除或开始改变用途，就会被推定为恶意。推定期从您发出 N12 当天起，到租客搬走后一年为止。对于自住 N12，LTB 还表示，如果终止日期后 60 天内没有符合条件的人入住，也推定为恶意。您可以尝试反驳这些推定，但必须拿出证据。
LTB 可以命令您支付：
- 租客一年内上涨的租金，
- 最多相当于其最后 12 个月租金的一般补偿，
- 搬家和储存费用，以及
- 行政罚款。
此外，通过恶意通知取得房屋本身就属于违法。个人最高罚款 $100,000，公司最高 $500,000。
N12 与 N13 对比
| N12 | N13 | |
|---|---|---|
| 原因 | 房东、家人、护理人员或买家要入住 | 拆除、改变用途，或需要许可且须空置的维修 |
| 最短通知期 | 60 天 | 120 天 |
| 补偿 | 一个月租金（除非适用 120 天自住例外） | 视楼房规模和原因而定；租客可能有权搬回 |
常见错误
- 选的终止日期不是租期的最后一天。
- 为兄弟姐妹或祖父母发 N12。
- 补偿付晚了，或没有保留付款证明。
- 忘了附上声明，或漏列过往的 N12 和 N13 通知。
- 一年内重新挂出出租或出售。
常见问题
安省 N12 需要提前多久通知？
至少 60 天，而且终止日期必须是某个租期的最后一天或定期租约的结束日。邮寄要再加 5 天。2026 年 9 月 21 日或之后送达的自住 N12，如果提前至少 120 天通知，就无需支付补偿。
发 N12 必须付补偿吗？
通常要：一个月租金，或者提供租客接受的另一个出租单位，最迟在终止日期前付清。例外是 2026 年 9 月 21 日或之后送达、提前至少 120 天通知的自住 N12。买家 N12 一律要付补偿，由卖方支付。
N12 可以让谁入住？
房东本人、房东配偶、房东或配偶的子女或父母，或者为上述人士提供照护的护理人员（前提是受照护者住在同一栋楼）。在不超过三个单位的楼房或公寓（condo）单位中，买家及其同样范围的家人也可以符合条件。兄弟姐妹和祖父母不符合条件。
发了 N12 后租客不搬怎么办？
最迟在终止日期后 30 天内向 LTB 递交 L2 申请。附上附表 B（Schedule B）、N12 副本、送达证明（Certificate of Service），以及入住人签署的声明或宣誓书。只有法院执行办公室（Court Enforcement Office，即 Sheriff）才能执行驱逐令。
发了 N12 却没人入住会怎样？
前租客可以在搬走后一年内递交 T5 申请。LTB 可以命令您支付其一年内上涨的租金、最多 12 个月租金的一般补偿、搬家费用和罚款。恶意收房也属于违法，个人最高罚款 $100,000。
N12 和 N13 有什么区别？
N12 用于您本人、特定家人、护理人员或买家要入住该单位，须提前至少 60 天通知。N13 用于拆除、改变用途，或需要建筑许可且须空置的维修，须提前至少 120 天通知，补偿规则也不同。
相关工具与指南
官方来源
- 《2006 年住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006，ontario.ca e-Laws，2026-09-21 起生效的合并版本）
- LTB：N12 表格说明（2026 年 9 月 21 日更新）
- LTB：L2 表格说明（附表 B 与声明）
- LTB 手册：房东如何终止租约（How a Landlord Can End a Tenancy，2026 年 9 月 21 日更新）
- Tribunals Ontario：LTB 运作更新，2026 年 9 月 21 日起生效的法规变化
- Tribunals Ontario：LTB 表格、递交与收费
- 房东与租客委员会（LTB）主页（Tribunals Ontario Portal 入口）
最后核对：2026-11-01。