安省 N12 通知：為自己或家人入住而終止租約
個人房東本人、配偶、子女或父母，或看護人將入住單位至少一年時，可以送達 N12 表格（自住收回房屋通知）。須提前至少 60 天，終止日期定在租期最後一天，並支付一個月租金作補償；但 2026 年 9 月 21 日或之後送達、提前至少 120 天通知的 N12 除外。
一般資訊，不是法律建議。以《2006 年住宅租賃法》（Residential Tenancies Act, 2006）以及房東與租客委員會（LTB）的官方表格和說明為準。規則已於 2026 年 9 月 21 日修改，送達前請務必從 LTB 下載最新版表格。情況特殊時，請諮詢律師或持牌法律助理（paralegal）。
2026 年新變化：於 2026 年 9 月 21 日或之後送達的自住 N12，如果提前至少 120 天通知，而終止日期是某個租期或定期租約的最後一天，就不需要支付補償。預定入住者也應在終止日期後 60 天內入住。LTB 已更新 N12 和 L2 表格，並表示 2026 年 11 月 30 日之後不再接受舊版本。
重點
- N12 用於你本人、配偶、子女或父母（你的或配偶的），或看護人將入住單位至少一年的情況。
- 只有個人房東才能發出自住 N12，公司不可以。
- 至少提前 60 天通知。終止日期必須是某個租期的最後一天，或定期租約的期滿日。
- 你必須在終止日期前支付一個月租金，或提供租客接受的另一個單位。例外是 2026 年 9 月 21 日或之後送達、提前至少 120 天通知的自住 N12。
- 租客不搬走，就遞交 L2，並附上入住者的聲明或宣誓書。最遲在終止日期後 30 天內遞交。
- 惡意收回代價很高。罰則包括付給前租客最多 12 個月租金、LTB 罰款和刑事檢控。
- N13 是另一種通知，用於拆卸、大型維修或改變用途。
誰符合資格
| 入住者 | 自住 N12 | 買家 N12 |
|---|---|---|
| 房東或買家 | 可以 | 可以 |
| 其配偶 | 可以 | 可以 |
| 本人或配偶的子女或父母 | 可以 | 可以 |
| 上述任何一人的看護人（前提是受照顧者住在或將住在同一棟樓或同一屋苑） | 可以 | 可以 |
| 兄弟姊妹、祖父母或外祖父母、表親或堂親、朋友 | 不可以 | 不可以 |
入住者必須需要該單位作自己居住用途，至少一年。單位必須至少部分由個人擁有，而房東必須是個人。如果物業由公司持有，就不能用 N12 作自住收回。
買家：如果你已簽訂買賣協議（agreement of purchase and sale），可以為買家送達 N12。樓宇的住宅單位不能超過三個，或該單位必須是共管公寓單位。作為賣家，你負責支付補償。
有些單位受保護。例如，樓宇改為共管公寓時，或分割（severance）獲批准時已住在該單位的租客，你不能向其發出 N12。
通知期與終止日期
終止日期必須在你發出通知後至少 60 天。它也必須是某個租期的最後一天，或定期租約的最後一天。交付當天不計。郵寄要加 5 天，快遞要加 1 個工作日。不能把通知貼在門上。
LTB 的例子：租金每月 1 日到期，你在 8 月 1 日親手交付 N12。最早的終止日期是 9 月 30 日。如果郵寄，最早是 10 月 31 日。
租客可以提早搬走，只需提前至少 10 天給你書面通知。
補償
| 情況 | 你要付甚麼 |
|---|---|
| 自住 N12，提前 60 至 119 天通知 | 一個月租金，或租客接受的另一個單位 |
| 2026 年 9 月 21 日或之後送達、提前 120 天以上通知、終止日期在租期或租約期末的自住 N12 | 不需要補償 |
| 買家 N12（任何通知長度） | 一個月租金，或租客接受的另一個單位，由賣家支付 |
最遲在終止日期前支付補償，並取得收據。在你付款或提供合適單位之前，LTB 不會發出驅逐令。如果 LTB 拒絕你的申請，可能會命令租客退還補償。
租客不搬走：L2 申請
- 遞交 L2 表格，附上 N12 副本和送達證明（Certificate of Service）。發出通知後即可遞交，期限是終止日期後 30 天。
- 填寫附表 B（Schedule B），說明你已支付補償（金額和日期）、已提供另一個單位，還是將會支付。
- 附上由入住者簽署的聲明（declaration），或經宣誓的宣誓書（affidavit）。入住者在其中確認，他們真誠地需要該單位自住至少一年。沒有這份文件，LTB 不會接受申請。
- 列出過去兩年內你就任何單位發出的所有 N12 或 N13，包括日期、地址、預定入住者，以及任何 LTB 檔案編號。
- 繳付費用：經 Tribunals Ontario Portal 為 $186，其他方式為 $201。
- 聆訊時，LTB 會審視你是否出於真誠，並可考慮你過往發出 N12 和 N13 的紀錄。
惡意收回：沒有入住會怎樣
前租客可在搬走後一年內遞交 T5 申請。如果你刊登廣告出租單位、再出租、放盤出售、拆卸或開始改變用途，就會被推定為惡意。推定期由你發出 N12 當天起，直至租客搬走後一年。對於自住 N12，LTB 也表示，如果終止日期後 60 天內沒有符合資格的人入住，也會推定為惡意。你可以嘗試推翻這些推定，但必須提出證明。
LTB 可命令你支付：
- 租客一年內增加的租金，
- 最多相當於其最後 12 個月租金的一般補償，
- 搬家和儲存費用，以及
- 行政罰款。
另外，以惡意通知取得單位屬於罪行。個人最高可罰 $100,000，公司最高可罰 $500,000。
N12 與 N13 比較
| N12 | N13 | |
|---|---|---|
| 原因 | 房東、家人、看護人或買家將入住 | 拆卸、改變用途，或需要許可證並須空出單位的維修 |
| 最短通知期 | 60 天 | 120 天 |
| 補償 | 一個月租金（除非適用 120 天自住例外） | 視乎樓宇大小和原因而定；租客可能有權搬回 |
常見錯誤
- 所選的終止日期不是租期的最後一天。
- 為兄弟姊妹或祖父母發出 N12。
- 遲付補償，或沒有保存付款證明。
- 忘記附上聲明，或過往 N12 和 N13 通知的清單。
- 一年內再次放租或放盤出售。
常見問題
安省 N12 要提前多少天通知？
至少 60 天，而且終止日期必須是某個租期的最後一天，或定期租約的期滿日。郵寄通知要再加 5 天。2026 年 9 月 21 日或之後送達的自住 N12，如果提前至少 120 天通知，就不需要支付補償。
發出 N12 一定要付補償嗎？
通常要：一個月租金，或租客接受的另一個出租單位，最遲在終止日期前支付。例外是 2026 年 9 月 21 日或之後送達、提前至少 120 天通知的自住 N12。買家 N12 一律要付補償，由賣家支付。
N12 可以讓誰入住？
房東本人、房東的配偶、房東或配偶的子女或父母，或為上述其中一人提供照顧的看護人（前提是受照顧者住在同一棟樓內）。在不超過三個單位的樓宇或共管公寓（condo）單位，買家及同樣範圍的家庭成員也符合資格。兄弟姊妹和祖父母、外祖父母不符合資格。
發出 N12 後租客不搬走怎麼辦？
最遲在終止日期後 30 天內向 LTB 遞交 L2 申請。附上附表 B（Schedule B）、N12 副本、送達證明（Certificate of Service），以及由入住者簽署的聲明或宣誓書。只有法院執行辦公室（Court Enforcement Office，即 Sheriff）才能執行驅逐令。
發了 N12 卻沒有人入住，會怎樣？
前租客可在搬走後一年內遞交 T5 申請。LTB 可命令你支付租客一年內增加的租金、最多 12 個月租金的一般補償、搬家費用和罰款。惡意收回也屬罪行，個人最高可罰 $100,000。
N12 和 N13 有甚麼分別？
N12 用於你本人、指定家庭成員、看護人或買家將入住單位的情況，至少提前 60 天通知。N13 用於拆卸、改變用途，或需要建築許可證並須空出單位的維修，至少提前 120 天通知，補償規則也不同。
相關工具與指南
官方來源
- 《2006 年住宅租賃法》（Residential Tenancies Act, 2006，ontario.ca e-Laws，2026-09-21 起生效的綜合版本）
- LTB：N12 表格填寫說明（2026 年 9 月 21 日更新）
- LTB：L2 表格填寫說明（附表 B 與聲明）
- LTB 小冊子：房東如何終止租約（How a Landlord Can End a Tenancy，2026 年 9 月 21 日更新）
- Tribunals Ontario：LTB 運作更新，2026 年 9 月 21 日生效的法例修改
- Tribunals Ontario：LTB 表格、遞交與收費
- 房東與租客委員會首頁（Tribunals Ontario Portal 入口）
最後核對：2026-11-01。