房东指南 · 报税

非居民房东：加拿大租金收入的税务

如果你住在加拿大境外，加拿大租金总额的 25% 要作为预扣税交给加拿大税务局（CRA）；除非你提交 NR6 表格，并按时提交第 216 条申报表，改为按租金净额纳税。

本文为一般信息，不构成税务建议。内容依据 canada.ca 上发布的 CRA 网页和指南（T4144、T4061），针对 2025 税务年度。你是否属于非居民取决于你与加拿大的联系，税务协定也可能改变结果。请查阅下方官方来源，或咨询税务专业人士。

要点

非居民须就加拿大租金总额（而不是净额）缴纳 25% 的第 XIII 部分税（Part XIII tax）。
由你的加拿大代理人（例如物业经理）预扣。没有代理人的，你自己缴给 CRA。
税款须在支付或记入租金的次月 15 日前缴纳。
NR6 表格获批后，代理人可以改为按租金净额的 25% 预扣。
第 216 条申报表（T1159 表格）让你按出租净收入纳税，并取回多扣的税款。
提交了 NR6 的，第 216 条申报表须在次年 6 月 30 日前提交。错过就要按租金总额纳税。
出售房产时，第 116 条要求在 10 天内通知 CRA 并取得合规证明。

按租金总额预扣 25%

默认规则简单但代价高：按扣除任何费用之前的租金总额预扣 25%。月租 $3,000，每月就要扣 $750，即使扣掉房贷利息和地税后你几乎没有利润。

税务协定有时可以降低税率。CRA 把 25% 描述为法定税率，“除非”协定另有降低，所以请查看你所在国家与加拿大的税务协定。

由谁预扣和缴纳

加拿大代理人

如果由物业经理或其他代理人替你收租，他们必须预扣 25%，并在次月 15 日前缴给 CRA。他们还要给你开 NR4 税单。

住宅租客

CRA 表示，不要求租房自住的租客了解房东住在哪里，租客也不需要代扣税款。

没有代理人：由你自己缴

CRA 的 T4061 指南规定，收取住宅租金的非居民必须直接把 25% 缴给 CRA，除非是通过加拿大代理人收租。不缴的话可能产生罚款和利息。

如果自己缴税，出租收入要通过单独的非居民账户申报。CRA 表示，没有加拿大银行账户的非居民可以电汇付款。你不用自己开 NR4 税单，而是书面向 CRA 申请 NR4 预制税单（NR4 proforma）。

常见错误：以为租客没代扣就不用交税。纳税义务并不会消失。如果税款未缴，CRA 会按日复利计息，还可能加收罚款。对于未预扣税款的付款人，T4061 规定罚款 10%；明知或因重大过失而再次未预扣的，罚款 20%。

NR4 税单

代理人或付款人会给你一张 NR4 税单，列明租金总额（收入代码 13）和已预扣税款。
NR4 信息申报表和税单须在该日历年之后的 3 月最后一天前提交。
即使 NR6 已获批，NR4 上仍显示全年租金总额，豁免代码为 H。
税单逾期每天可罚 $25，最低 $100，最高 $2,500。

NR6 表格：按租金净额预扣

NR6 表格是你和加拿大代理人共同作出的承诺书。CRA 批准后，代理人可以按租金净额（租金减去出租费用）而不是总额的 25% 预扣。这通常意味着每月扣下的钱少得多。

指定一位加拿大居民作为代理人。提交 NR6 必须有代理人。
与代理人一起估算全年租金和费用，共同填写 NR6。
在该税务年度的 1 月 1 日或之前，或在第一笔租金到期之前，提交给 CRA。
在 CRA 批准之前，代理人继续按租金总额的 25% 预扣。
获批后，代理人按租金净额的 25% 预扣，并在次月 15 日前缴纳。
在次年 6 月 30 日前提交第 216 条申报表。这是 NR6 承诺的一部分。

NR6 每个税务年度都要提交。不要以为去年的批准会自动延续。请向 CRA 或你的代理人确认。

第 216 条申报表

根据第 216 条作出选择后，你可以提交一份特别的加拿大报税表（T1159 表格），按出租净收入纳税，适用普通联邦税率，外加非居民附加税。你需要填写 T776 表格来计算净收入，包括费用和 CCA。如果预扣的税款多于应缴税款，CRA 会退还差额。

把你在加拿大的所有出租房产合并在一份第 216 条申报表上申报。
如果你有 NR6，即使出租亏损或无须缴税，也要申报。
CRA 的 T4144 指南规定，申报表须邮寄到税务中心：美国、英国、法国、荷兰和丹麦居民寄往温尼伯（Winnipeg），其他国家居民寄往萨德伯里（Sudbury）。

截止日期

情况	规定	2026 年租金
NR6 已获批	次年 6 月 30 日	2027 年 6 月 30 日
没有 NR6（全年按总额预扣 25%）	一般为年底后 2 年	2028 年 12 月 31 日
已出售出租房且申报过 CCA	次年 4 月 30 日前申报并缴税	2027 年 4 月 30 日
有欠税	次年 4 月 30 日前缴清	2027 年 4 月 30 日

2026 年的日期是把 CRA 公布的 2025 年规则（2026 年 6 月 30 日；2027 年 12 月 31 日；2026 年 4 月 30 日）顺延一年得出的。CRA 发布 2026 年版本后，请在其“When to file”（何时申报）页面上确认。

常见错误：提交 NR6 后逾期提交第 216 条申报表。CRA 表示，截止日期之后收到的第 216(4) 款申报表不予处理。届时你将按租金总额的 25% 纳税，你的代理人也可能被要求补缴差额并支付利息。

加拿大代理人的责任

必须是加拿大居民。
按租金总额的 25% 预扣；NR6 获批后按租金净额的 25% 预扣。
在支付或记入租金的次月 15 日前缴纳税款。
给你两份 NR4 税单，并在 3 月 31 日前提交 NR4 信息申报表。
如果预扣不足（例如你的第 216 条申报表逾期），代理人可能被追缴。

出售房产：第 116 条

加拿大不动产属于应税加拿大财产（taxable Canadian property）。非居民出售这类财产时，必须按第 116 条办理：

在出售后 10 天内通知 CRA（或在拟出售时提前通知）。使用 T2062 表格；出租房屋等可折旧财产使用 T2062A。
缴纳税款或为税款提供担保。对于资本财产，CRA 的 IC72-17 规定缴纳收益的 25%。房屋的 CCA 折旧回收按适用税率征税。
CRA 签发合规证明（拟出售用 T2064，已完成出售用 T2068）。
在次年 4 月 30 日前提交申报出售的加拿大报税表。

CRA 表示，如果买方没有拿到证明，有权扣留房价的 25%，某些财产为 50%。IC72-17 把可折旧财产列为这类财产之一。买方须在购买当月结束后 30 天内把扣款缴给 CRA。实际操作中，买方律师通常会扣留部分款项，直到证明下来。

通知逾期每天可罚 $25，最低 $100，最高 $2,500。

空置住房税：最新情况

CRA 表示，受影响的业主无需就 2025 年及以后的日历年申报或缴纳空置住房税（Underused Housing Tax，UHT）。这一变化来自《2025 年预算实施法（第 1 号）》（Budget 2025 Implementation Act, No. 1），该法已于 2026 年 3 月 26 日获御准。2022、2023 和 2024 日历年仍须申报 UHT 并缴税。如果你漏报了这几年，现在就处理。

常见问题

如果我住在加拿大境外，租客需要代扣 25% 吗？

对于租房自住的租客，一般不需要。CRA 表示，不要求住宅租客了解房东住在哪里，也不要求他们从租金中代扣税款。如果你没有加拿大代理人，就必须自己把 25% 的税款缴给 CRA。

NR6 表格什么时候交？

在适用税务年度的 1 月 1 日或之前提交，或在第一笔租金到期之前提交。在 CRA 批准之前，你的代理人必须继续按租金总额的 25% 预扣。

第 216 条申报的截止日期是什么时候？

如果 CRA 已批准你的 NR6，须在次年 6 月 30 日前申报。没有 NR6 的，一般有两年时间，从支付租金那一年的年底起算。以 2026 年的租金为例：有 NR6 的截止日期为 2027 年 6 月 30 日，没有 NR6 的一般为 2028 年 12 月 31 日。

提交 NR6 后错过了 6 月 30 日的第 216 条申报截止日期，会怎样？

你的选择无效，将按租金总额而不是净额的 25% 征税。CRA 表示，你的代理人可能需要补缴差额并支付利息。还可能产生罚款和利息。

出售加拿大出租房需要清税证明吗？

作为出售加拿大不动产的非居民，你必须按第 116 条通知 CRA 并取得合规证明（certificate of compliance）。没有这份证明，买方可以扣留部分房款。通知须在出售后 10 天内提交。

官方来源

最后核对：2026-11-01。