指南 · 稅務

非居民房東：加拿大租金收入的稅務

如果你住在加拿大境外，加拿大總租金的 25% 要作為預扣稅交給加拿大稅務局（CRA）；除非你提交 NR6 表格，再按時提交第 216 條報稅表，改為按淨租金計稅。

一般資訊，不是稅務建議。內容依據 CRA 在 canada.ca 公佈的 2025 課稅年度網頁及指南（T4144、T4061）。你是否屬非居民，取決於你與加拿大的聯繫；稅務協定也可能改變結果。請查閱下方官方來源，或諮詢稅務專業人士。

重點

非居民須就加拿大總租金（而非淨租金）繳交 25% 的第 XIII 部稅（Part XIII tax）。
由你的加拿大代理人（例如物業管理人）預扣。沒有代理人的話，你要自行繳交給 CRA。
稅款須在租金支付或入帳後下一個月的 15 日前繳交。
NR6 表格獲批後，代理人可改為按淨租金預扣 25%。
第 216 條報稅表（T1159 表格）讓你按出租淨收入計稅，並取回多扣的稅款。
有 NR6 的話，第 216 條報稅表須在翌年 6 月 30 日前提交。錯過的話，就要按總租金計稅。
出售物業時，第 116 條規定須在 10 天內通知 CRA，並取得合規證明書。

按總租金預扣 25%

預設做法簡單但代價高：在扣除任何開支前，按總租金預扣 25%。每月租金 $3,000，即每月 $750；即使房貸利息和地稅扣除後你幾乎沒有利潤，也是一樣。

稅務協定有時可以降低稅率。CRA 把 25% 描述為法定稅率，「除非」稅務協定另有降低，所以請查看你所在國家與加拿大的稅務協定。

誰預扣、誰繳交

加拿大代理人

如果物業管理人或其他代理人替你收租，他們必須預扣 25%，並在下一個月 15 日前繳交給 CRA。他們也會向你發出 NR4 稅單。

住宅租客

CRA 表示，租住自用住所的租客不需要知道房東住在哪裡，也不必預扣。

沒有代理人：由你自己

CRA 的 T4061 指南表示，收取住宅租金的非居民必須直接把 25% 繳交給 CRA，除非租金是透過加拿大代理人收取。如果不繳交，可能會被罰款和收取利息。

如果你自行繳交，出租收入會透過另一個非居民帳戶申報。CRA 表示，沒有加拿大銀行帳戶的非居民可以用電匯繳款。你不用自己發出 NR4 稅單，而是以書面向 CRA 申請 NR4 預備稅單（NR4 proforma）。

常見錯誤：以為租客沒有預扣就不用交稅。這項責任不會消失。如稅款未繳，CRA 會按日收取複利利息，並可能加收罰款。對於沒有預扣的付款人，T4061 定出 10% 的罰款；如屬明知或嚴重疏忽而重複未預扣，罰款為 20%。

NR4 稅單

代理人或付款人會給你一張 NR4 稅單，列出總租金（收入代碼 13）和已預扣的稅款。
NR4 資料申報表及稅單須在該曆年後的 3 月最後一天前提交。
即使 NR6 已獲批，NR4 仍會列出全年總租金，並註明豁免代碼 H。
遲交稅單可被罰每天 $25，最低 $100，最高 $2,500。

NR6 表格：按淨租金預扣

NR6 表格是你與加拿大代理人共同作出的承諾書。CRA 批准後，代理人可按淨租金（租金減出租開支）而非總租金預扣 25%。這通常代表每月被扣起的現金少很多。

委任一位加拿大居民作代理人。提交 NR6 必須有代理人。
與代理人一起估算全年租金和開支，並共同填寫 NR6。
在課稅年度 1 月 1 日或之前，或在第一筆租金到期之前，把表格寄交 CRA。
在 CRA 批准之前，代理人繼續按總租金預扣 25%。
獲批後，代理人按淨租金預扣 25%，並在下一個月 15 日前繳交。
在翌年 6 月 30 日前提交第 216 條報稅表。這是 NR6 安排的一部分。

NR6 須每個課稅年度提交。不要以為去年的批准會自動延續。請向 CRA 或你的代理人確認。

第 216 條報稅表

根據第 216 條作出選擇，你可以提交一份特別的加拿大報稅表（T1159 表格），按出租淨收入計稅，稅率為一般聯邦稅率加非居民附加稅。你要填寫 T776 表格計算淨收入，包括開支和 CCA。如預扣的稅款多於應繳稅款，CRA 會退還差額。

把你在加拿大的所有出租物業合併在同一份第 216 條報稅表內申報。
如果你有 NR6，即使出現出租虧損或沒有應繳稅款，也要報稅。
CRA 的 T4144 指南表示，報稅表要郵寄到稅務中心：美國、英國、法國、荷蘭和丹麥居民寄往 Winnipeg，其他國家居民寄往 Sudbury。

截止日

情況	規則	2026 年租金
NR6 已獲批	翌年 6 月 30 日	2027 年 6 月 30 日
沒有 NR6（全年按總租金預扣 25%）	一般為年度結束後 2 年	2028 年 12 月 31 日
已出售出租物業並曾申報 CCA	翌年 4 月 30 日前報稅及繳稅	2027 年 4 月 30 日
有欠稅	翌年 4 月 30 日前繳交	2027 年 4 月 30 日

2026 年的日期，是把 CRA 公佈的 2025 年規則（2026 年 6 月 30 日、2027 年 12 月 31 日、2026 年 4 月 30 日）順延一年得出。2026 年版本公佈後，請在 CRA 的「When to file」（何時報稅）網頁確認。

常見錯誤：提交 NR6 後遲交第 216 條報稅表。CRA 表示，逾期收到的第 216(4) 款報稅表不會處理。你會被按總租金徵收 25% 稅款，而你的代理人可能被評稅補繳差額加利息。

加拿大代理人的責任

必須是加拿大居民。
按總租金預扣 25%，NR6 獲批後則按淨租金預扣。
在租金支付或入帳後下一個月的 15 日前繳交稅款。
給你兩份 NR4 稅單副本，並在 3 月 31 日前提交 NR4 資料申報表。
如稅款預扣不足（例如你遲交第 216 條報稅表），代理人可能被評稅。

出售物業時：第 116 條

加拿大不動產屬應課稅加拿大財產。非居民出售時必須處理第 116 條的規定：

在出售後 10 天內通知 CRA（如屬擬議出售，可在出售前通知）。使用 T2062 表格；出租樓宇等可折舊財產則用 T2062A。
繳交稅款或提供稅款擔保。就資本財產而言，CRA 的 IC72-17 列明須繳交增值的 25%。樓宇的 CCA 回撥按適用稅率徵稅。
CRA 發出合規證明書（擬議出售為 T2064，已完成出售為 T2068）。
在翌年 4 月 30 日前提交加拿大報稅表，申報這次出售。

如買家沒有取得證明書，CRA 表示買家有權扣留售價的 25%，某些財產則為 50%。IC72-17 把可折舊財產列為這類財產之一。買家須在購買當月結束後 30 天內把扣款繳交 CRA。實際上，買家律師通常會扣起款項，直至收到證明書為止。

遲交通知可被罰每天 $25，最低 $100，最高 $2,500。

空置及未充分使用住房稅：目前情況

CRA 表示，受影響的業主在 2025 及以後的曆年，不需要提交空置及未充分使用住房稅（Underused Housing Tax，UHT）申報表或繳稅。這項改動來自《2025 年預算執行法（第 1 號）》（Budget 2025 Implementation Act, No. 1），已於 2026 年 3 月 26 日獲御准。2022、2023 和 2024 曆年仍須提交 UHT 申報表及繳稅。如果你漏交了這些年份的申報表，現在就要處理。

常見問題

如果我住在加拿大境外，租客要預扣 25% 嗎？

租住自用住所的租客，一般不用。CRA 表示，住宅租客不需要知道房東住在哪裡，也不需要從租金中預扣稅款。如果你沒有加拿大代理人，就必須自行把 25% 稅款繳交給 CRA。

NR6 表格何時要交？

在適用課稅年度的 1 月 1 日或之前，或在第一筆租金到期之前。在 CRA 批准之前，你的代理人必須繼續按總租金預扣 25%。

第 216 條報稅的截止日是何時？

如果 CRA 已批准你的 NR6，須在翌年 6 月 30 日前報稅。沒有 NR6 的話，一般有兩年時間，由支付租金的年度結束起計。以 2026 年的租金為例，有 NR6 的截止日是 2027 年 6 月 30 日；沒有的話一般是 2028 年 12 月 31 日。

交了 NR6 之後錯過 6 月 30 日的第 216 條報稅截止日，會怎樣？

你的選擇無效，會按總租金而非淨租金徵收 25% 稅款。CRA 表示，你的代理人可能要補繳差額加利息。另外可能會有罰款和利息。

出售加拿大出租物業需要清稅證明書嗎？

非居民出售加拿大不動產，必須根據第 116 條通知 CRA，並取得合規證明書（certificate of compliance）。沒有證明書的話，買家可以扣留部分購買價。通知須在出售後 10 天內提交。

官方來源

最後核對：2026-11-01。